石川県河北郡内灘町字鶴ケ丘２丁目１０８番(内灘駅・粟ヶ崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,000円

2017年01月01日に行った石川県河北郡内灘町字鶴ケ丘２丁目１０８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

石川県河北郡内灘町字鶴ケ丘２丁目１０８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番石川県河北郡内灘町字鶴ケ丘２丁目１０８番
住居表示 
価格43,000円/㎡
交通施設、距離内灘、1,500m
地積232㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東5.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺田正成氏による調査レポート

不動産鑑定士寺田正成
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内灘町の住宅地の中では最も一般的な住宅地で既成の住宅地ともいえ、人気に劣り、地価は弱含みとなっている。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域として既に熟成しており、当面現状のまま推移していくものと予測する。地価水準については、土地需要が軟調になっており、地価は小幅な下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性内灘町は金沢市のベッドタウンとして発展し、宅地においては住宅地としての土地利用が大半を占めるため、同一需給圏は、内灘市街地一円で、需要者は金沢市及び内灘町に居住する若年層の1次取得者が中心である。近隣地域周辺は町内にあっては、標準的な住宅地域に属し、土地は、1，000万円前後が需要の中心で、中古住宅では1，500万円程度の物件が多い。
一般的要因金沢市のベットタウンとして発展してきたが、価格水準同位の宅地が隣接市町で供給され、人口は微増にとどまり需要に陰りがみられる。

広島章生氏による調査レポート

不動産鑑定士広島章生
価格43,000円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因付近の大規模工場跡地（1．5h程度）に新興分譲住宅街区が建設され分譲地の販売が進んでいる。
地域要因の将来予測補助金支給は終了したが地価が安く整備された郊外の大型分譲団地「白帆台」に新規入居が続き、市街地は主に地縁者の入居や内灘町内の住み替えによる取引が多いと思われる。当分現状のまま推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は内灘町全域の住宅地域。内灘町は金沢市のベットタウンで、金沢市内より安く土地の取得が可能である。需要者は30∼40代の新規居住者や内灘町内の住替え需要者で、金沢市郊外や他の隣接市町の新規住宅地供給により近年取引は低調に推移している。新規居住は郊外の白帆台団地が多く、市街地では更地や中古物件の取引が時々見られる。土地は180∼200㎡、800∼900万円程度で新築戸建住宅は2200万円程度が取引の中心である。
一般的要因金沢市の地価動向の他、内灘町市街地内の土地の希少性もあり地価の下落率はかなり緩和されつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 36度6424199
北緯 136度6417591

参考：該当物件周辺マップ

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石川県河北郡内灘町字鶴ケ丘４丁目１番３３９石川県河北郡内灘町字旭ケ丘２４５番石川県河北郡内灘町字向粟崎２丁目２１１番石川県河北郡内灘町字大根布１丁目２９６番石川県河北郡内灘町字大根布３丁目１１番石川県河北郡内灘町字ハマナス１丁目５８番石川県河北郡内灘町字緑台１丁目７０番石川県河北郡内灘町字千鳥台１丁目４番１石川県河北郡内灘町字大根布７丁目６６番石川県河北郡内灘町字旭ケ丘２２０番石川県河北郡内灘町字鶴ケ丘１丁目３３９番石川県河北郡内灘町字旭ヶ丘１５０番石川県金沢市粟崎町２丁目３７４番石川県金沢市東蚊爪町ム９番

参考：近隣駅の地価相場

内灘駅(地価相場 43,000円/㎡)粟ヶ崎駅(地価相場 43,000円/㎡)蚊爪駅(地価相場 44,950円/㎡)北間駅(地価相場 47,700円/㎡)大河端駅(地価相場 43,600円/㎡)三ツ屋駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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