徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天１０７番６(日和佐駅・北河内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,100円

2017年01月01日に行った徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天１０７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,100円/㎡としました。

徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天１０７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天１０７番６
住居表示 
価格23,100円/㎡
交通施設、距離日和佐、370m
地積138㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

片山岩雄氏による調査レポート

不動産鑑定士片山岩雄
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因美波町外縁部の国道55号背後の郊外住宅地で、空地が多く、また山寄り地帯が土砂災害警戒区域に指定され、需要に乏しく地価は下落傾向。
地域要因の将来予測 美波町の旧日和佐町中心部の外縁の住宅地域としての現況利用形態が続く。国道55号と山林に挟まれる住宅団地で、建込みは進まず、また、山裾の一部が土砂災害警戒区域に指定されており、地価は下落基調と予測。
市場の特性 同一需給圏は美波町の旧日和佐町を中心とする県南部の住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住または就業する個人である。国道背後の狭隘な山裾地帯に開発された住宅地帯であるが、依然として未利用地が多くみられ、また、土砂災害の危険性の懸念もあって需要は極めて乏しい。中心となる価格帯は取引自体が少なく把握し難いが、140㎡前後で270∼320万円程度、新築戸建住宅の取引は殆ど見られない。
一般的要因美波町は人口減少対前年比―2．4％、世帯数微減対前年比―0．7％の傾向が継続。過疎、高齢化が進行しており需給とも低迷している。

森脇英正氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇英正
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道近くに形成された住宅地域で利便性は比較的良いが、津波や土砂災害に対する懸念が根強いため需要が弱く、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測国道55号背後に形成された住宅地域で周辺には空地や農地も多く見受けられる。日和佐地区内でも全体的に土地の供給余地が高く、買い手不足から地価は下落基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は、美波町のほか海部郡一円から阿南市郊外にかけての住宅地域。需要者の中心は、当圏内に居住或いは地縁性を有する個人で、圏外からの転入は殆どない。国道背後至近に形成された住宅地域で、周辺には道の駅やコンビニが立地しているため比較的利便性は高いが、圏域人口の減少や災害リスクに対する懸念から土地需要は依然として低迷している。取引が少ないため、中心となる価格帯が見出せない状況にある。
一般的要因サテライトオフィスの進出が多く見受けられ、スタッフの生活拠点としての住宅需要があるも一時滞在的なものに過ぎず、新たな土地需要は殆どない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
災害リスク：津波浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7276732
北緯 134度5297971

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県海部郡日和佐町奥河内字櫛ケ谷２７１番４０徳島県海部郡日和佐町奥河内字寺前７９番１外徳島県海部郡日和佐町奥河内字本村１３９番徳島県海部郡日和佐町奥河内字弁才天８５番９徳島県海部郡日和佐町奥河内字弁才天５番１０徳島県海部郡由岐町東由岐字本村１６３番２外徳島県海部郡美波町奥河内字クシケ谷２７１番４０徳島県海部郡美波町西の地字東地６４番１７徳島県海部郡美波町奥河内字寺前７９番１外徳島県海部郡美波町奥河内字本村１３９番徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天５番１０

参考：近隣駅の地価相場

日和佐駅(地価相場 23,100円/㎡)北河内駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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