徳島県海部郡美波町日和佐浦２３５番２(日和佐駅・北河内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,400円

2017年01月01日に行った徳島県海部郡美波町日和佐浦２３５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,400円/㎡としました。

徳島県海部郡美波町日和佐浦２３５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県海部郡美波町日和佐浦２３５番２
住居表示 
価格19,400円/㎡
交通施設、距離日和佐、830m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森脇英正氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇英正
価格19,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因狭隘な街路沿いに民家が建ち並ぶ古くからの住宅地域であるが、津波被災に対する懸念や町機能の高台移転構想の影響から土地需要が低迷している。
地域要因の将来予測古くから戸建住宅地域として熟成した地区であるが、空家も多く見受けられる。古民家をサテライトオフィスとしてリースする動きはみられるが、土地の新規需要は少なく、地価下落が続くと予測。
市場の特性同一需給圏は、美波町のほか周辺の牟岐町や海陽町も含めた海部郡内一円の住宅地域。需要者の中心は、当圏内に居住或いは地縁性を有する個人で、圏外からの転入は一時滞在的なものを除き殆どみられない。古くから当町の中心的集落として住宅の集積度は高いが、日和佐川河口背後の低平地帯のため津波被災リスクが高く、土地需要は長らく低迷している。取引が少ないため、中心となる価格帯が見出せない状況にある。
一般的要因サテライトオフィスの進出が多く見受けられ、スタッフの生活拠点としての住宅需要があるも一時滞在的なものに過ぎず、新たな土地需要は殆どない。

片山岩雄氏による調査レポート

不動産鑑定士片山岩雄
価格19,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因美波町役場に近い古くからの中心集落で、地縁性が強い住居環境から圏外からの流入は殆どなく、需給は停滞しており、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測 美波町の旧日和佐町中心部の既成住宅地域としての現況利用形態が続く。古くからの住宅街で、外部からの流入は殆どなく高齢、過疎化の進む中、地域内の土地需要も極めて乏しく、地価の下落傾向が続く。
市場の特性 同一需給圏は旧日和佐町を中心とする県南部の住宅地域。需要者の中心は当圏域内に居住または就業する個人である。過疎化が進む中、地縁的関係が強い土地柄や津波被害の懸念もあって需要は弱く、不動産市場自体が相当に停滞している。中心となる価格帯は取引自体が少なく見出し難いが坪当たり5∼7万円前後、新築戸建住宅の取引は無く、空地か古家付き住宅の取引が通常である。
一般的要因美波町は人口減少対前年比―2．4％、世帯数微減対前年比―0．7％の傾向が継続。過疎、高齢化が進行しており需給とも低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7330616
北緯 134度5358188

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

徳島県海部郡日和佐町奥河内字櫛ケ谷２７１番４０徳島県海部郡日和佐町奥河内字寺前７９番１外徳島県海部郡日和佐町奥河内字本村１３９番徳島県海部郡日和佐町奥河内字弁才天８５番９徳島県海部郡日和佐町奥河内字弁才天５番１０徳島県海部郡由岐町東由岐字本村１６３番２外徳島県海部郡日和佐町奥河内字本村６４番６徳島県海部郡美波町西の地字東地６４番１７徳島県海部郡美波町奥河内字寺前７９番１外徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天８５番９徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天５番１０

参考：近隣駅の地価相場

日和佐駅(地価相場 23,100円/㎡)北河内駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード