徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外(日和佐駅・北河内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,100円

2017年01月01日に行った徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,100円/㎡としました。

徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
住居表示 
価格34,100円/㎡
交通施設、距離日和佐、400m
地積251㎡
形状台形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況各種小売店舗、一般住宅が混在する近隣商業地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森脇英正氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇英正
価格34,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空き店舗対策として、サテライトオフィスの誘致や学生による地域再生プロジェクトが進みつつあるが、現在のところ地価への影響は見られない。
市場の特性同一需給圏は、美波町内から阿南市南方の沿岸部にかけての商業街区。需要者の中心は県南に居住する個人小売業者や地元法人。四国霊場薬王寺山門前から東西に延びる旧来からの近隣商店街であるが、商圏となる町内居住者の減少に加え、客足の流れが国道沿い商業地へ移行して久しく、地域の衰退化が進みつつある。新たな店舗用地を確保しようとする動きに乏しく一帯の地価は弱含みで推移している。取引が少ないため、中心となる価格帯が見出せない状況にある。
一般的要因商圏人口の減少に加え、ネット通販利用といった購買スタイルの変化から、事業目的で新たに土地を取得しようとする動きに乏しく、地価は弱含み。

片山岩雄氏による調査レポート

不動産鑑定士片山岩雄
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因美波町の古くからの商店街で、商圏人口の減少から商環境は衰退の一途を辿っており、繁華性も乏しく需要は停滞したまま地価下落が続いている。
市場の特性 同一需給圏は美波町の旧日和佐町を中心とする県南部の商業地域。需要者の中心は圏域内にて事業を営む個人事業者である。小規模店舗が歯抜けの状態で見られる寂れた商店街であり、過疎、高齢化が進む土地柄からも新規の店舗需要は殆どなく、不動産市場は需給とも停滞している。中心となる価格帯は取引が少なく見出し難いが、坪当たり10∼12万円前後と思料される。
一般的要因美波町は人口減少対前年比−2．4％、世帯数微減対前年比―0．7％の傾向が継続。過疎、高齢化が止まらず、商況にも乏しく需給とも極めて低調。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波浸水域(昭和21年(1946)12月21日 南海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7300313
北緯 134度5316775

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県海部郡日和佐町奥河内字櫛ケ谷２７１番４０徳島県海部郡日和佐町奥河内字寺前７９番１外徳島県海部郡日和佐町奥河内字本村１３９番徳島県海部郡日和佐町奥河内字弁才天８５番９徳島県海部郡日和佐町奥河内字弁才天５番１０徳島県海部郡由岐町東由岐字本村１６３番２外徳島県海部郡日和佐町奥河内字本村６４番６徳島県海部郡美波町西の地字東地６４番１７徳島県海部郡美波町奥河内字寺前７９番１外徳島県海部郡美波町奥河内字本村１３９番徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天８５番９

参考：近隣駅の地価相場

日和佐駅(地価相場 23,100円/㎡)北河内駅(地価相場 23,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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