岐阜県岐阜市須賀４丁目８番２３(西岐阜駅・穂積駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
60,200円
2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市須賀４丁目８番２３(岐阜県岐阜市須賀４−８−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県岐阜市須賀４丁目８番２３ |
| 住居表示 | 須賀４−８−２７ |
| 価格 | 60,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西岐阜、2,600m |
| 地積 | 127㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
馬渕晶江氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 馬渕晶江 |
|---|---|
| 価格 | 60,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域並びに周辺地域には農地が残っていることから、小規模開発による宅地分譲などにより宅地化が進行していくものと予測される。地価は現状維持で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岐阜市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは岐阜市南西部、県庁周辺の薮田・須賀地区のJR西岐阜駅を最寄とする住宅地域。需要者は岐阜市内に居住又は勤務するサラリーマン層である。当該地域は児童数に増加が見られる市橋小学校区であるが、校区の南端エリアのため同一校区内における選好性は低位である。中心価格帯は土地は700∼1，300万円程度、新築戸建住宅は2，500∼3，000万円程度と判断する。 |
| 一般的要因 | 岐阜市の総人口は微減傾向であるが老年人口は増加し高齢化が年々進む。取引件数は児童数の増加学区等、堅調なエリアもありやや増加した。 |
荒山徳統氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荒山徳統 |
|---|---|
| 価格 | 60,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増していることの他は地域要因に特に目立った変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も未利用地に係る低層住宅を中心とした土地利用が漸増すると予測する。小学校児童数の推移及び需要者の選好性等から判断するに需要は概ね堅調であり地価水準は横這い推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR西岐阜駅をターミナル駅として利用可能な住宅地域。主たる需要者は地縁性を有する個人法人のほか居住地を需要する勤労者等の一次取得者が中心となる。通学する小学校の児童数及び小学校校区内土地取引件数の推移から見て需要は比較的堅調であり需給は概ね均衡状態にて推移するものと思料する。なお需要の中心となる価格帯は標準的な新築戸建で総額3000万円程度、宅地分譲で坪20万円程度である。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化率はさらに上昇。土地取引価格は一部地域を除き下落傾向、取引件数は横ばい推移から若干増加。経済状況は緩やかな回復傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度387247 北緯 136度7164 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)穂積駅(地価相場 66,100円/㎡)柳津駅(地価相場 59,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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