岐阜県岐阜市高田５丁目１３番２(高田橋駅・新加納駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
50,100円
2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市高田５丁目１３番２(岐阜県岐阜市高田５−１３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県岐阜市高田５丁目１３番２ |
| 住居表示 | 高田５−１３−６ |
| 価格 | 50,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岐阜、6,100m |
| 地積 | 200㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか農地等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野雅文氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野雅文 |
|---|---|
| 価格 | 50,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農地の残存する既存集落内に小規模宅地開発が進捗している。地域的に発展の余地が限られている。又、隣接する岐南町の物件に比較し市場性が劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 岐阜市東部郊外の住宅地域。既存集落に残存する農地等で小規模宅地開発が散見される。名鉄駅に近いが、隣接する各務原市が調整区域で発展性に乏しい。今後とも、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、名鉄各務原線沿線の高田橋駅や手力駅等を最寄り駅とする住宅地域。需要者の中心は、市内や各務原市等周辺市町の事業所に就労する一次取得者層。農地も残存し、小規模宅地開発が散見される。蔵前駅周辺等の取引が減少傾向に対し、高田橋駅周辺は取引が増加傾向にあるが建売分譲住宅の数が少ない。敷地規模や単価が様々である。市場の中心となる価格帯の把握は困難であるが、過去の事例から新築戸建の総額が27百万円程度が上限と判断した。 |
| 一般的要因 | コアとなる産業がない。人口減少や高齢化率が上昇している。市は、東海環状自動車道IC周辺の工場用地の開発や中心市街地再開発に注力している。 |
田中雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中雅之 |
|---|---|
| 価格 | 50,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 「境川」の河川改修は概ね完了。市の東端に位置する中、隣接の各務原市「那加芦原町」での低廉でのミニ分譲が堅調。取引需要は全般に弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 市の南東外延にて、既存集落に混じって、住宅の外農地等も散見される住宅地域。各務原市に隣接し、「那加芦原町」の新規分譲などの影響を受けてか、取引は少ない。地価もやや下落傾向で今後も推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は名鉄各務原線沿線「高田橋」や「手力」駅等を最寄り駅とする住宅地域全般。需要者の中心は、市内や各務原市等への事業所に就労する一次取得者層など。近隣地域は市の東端にあり、農地等も散見されるが、「境川」等の冠水や各務原市「那加芦原町」地区での低廉分譲による影響もあり、取引は少ない。この為、市場の中心となる価格帯の把握も困難であるが、概ね土地は50坪前後で、8百万円前後と思料される。 |
| 一般的要因 | トランプ次期大統領による積極的な財政政策への期待から、円安による収益改善が期待されるが、不透明感は強く、家計レベルでの回復に至らない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3957915 北緯 136度8146766 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
高田橋駅(地価相場 60,000円/㎡)新加納駅(地価相場 60,000円/㎡)手力駅(地価相場 61,800円/㎡)長森駅(地価相場 62,450円/㎡)切通駅(地価相場 62,450円/㎡)那加駅(地価相場 61,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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