岐阜県岐阜市北一色５丁目１２番５(細畑駅・切通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
63,100円
2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市北一色５丁目１２番５(岐阜県岐阜市北一色５−１２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県岐阜市北一色５丁目１２番５ |
| 住居表示 | 北一色５−１２−４ |
| 価格 | 63,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岐阜、3,100m |
| 地積 | 259㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅のほか農地も介在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
深貝哲郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 深貝哲郎 |
|---|---|
| 価格 | 63,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農地の宅地化等により、住宅地域として熟成しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市南東部にあって中心市街地にも比較的近接して、交通アクセスにも恵まれた住宅地域として、やや発展的に推移すると予測する。地価は今後下落から横ばいに向かうと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岐阜市長森地区を中心に日野・厚見校区も含めた南東部の住宅地域である。市場参加者は主に市内及び隣接市の勤労者・自営業者のほか、名古屋方面への通勤者なども含まれる。最多価格帯は取引規模にもよるが、更地で1300万∼1600万円。土地建物一体で2800万∼3100万円程度と見込まれる。 |
| 一般的要因 | 個人消費・設備投資は、ほぼ横ばい基調。金融緩和に伴う住宅投資の増加も一段落しつつあり、一部地域を除き土地需要に大きな伸びは見られない。 |
水野雅文氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野雅文 |
|---|---|
| 価格 | 63,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市東部の小学校やSCへの利便性の高い住宅地域。市西部の市橋地区と並んで、人気が高く、取引が活発な地域。 |
| 地域要因の将来予測 | 小学校やSCへの利便性が高く、用途の多様性に富む人気の高い新興住宅地域。農地や未利用地も残るが、戸建住宅や共同住宅適地として、熟成しつつある。地価はほぼ横ばい傾向にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、岐阜市東部北一色地区の用途の多様性に富む人気の高い住宅地域。需要者の中心は、当市東部に地縁や血縁を有する個人や小規模事業者のほか、市内や各務原市の事業所に就労する所得水準の比較的高い一次取得者層と推定する。小学校やSCの利便性が高く、取引は堅調である。土地の規模も様々で市場の中心となる価格帯を見い出すことが困難であるが、新築戸建住宅で総額30百万円から40百万円台と幅広く見られる。 |
| 一般的要因 | コアとなる産業がない。人口減少や高齢化率が上昇している。市は、東海環状自動車道IC周辺の工場用地開発や中心市街地再開発に注力している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4109776 北緯 136度7890543 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
細畑駅(地価相場 62,500円/㎡)切通駅(地価相場 62,450円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)長森駅(地価相場 62,450円/㎡)手力駅(地価相場 61,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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