島根県出雲市斐川町直江４０３９番２(直江駅・美談駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,800円

2017年01月01日に行った島根県出雲市斐川町直江４０３９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,800円/㎡としました。

島根県出雲市斐川町直江４０３９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県出雲市斐川町直江４０３９番２
住居表示 
価格17,800円/㎡
交通施設、距離直江、2,200m
地積256㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野栄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野栄
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因分譲住宅地への需要が中心で、既成住宅地への需要減退及び地価下落が続いている。
地域要因の将来予測住工混在の既成住宅地域で、代替競争関係にある新旧分譲住宅地との価格競合が続いているが、生活利便性の良好な地域で増加する高値のミニ分譲地の影響も受け、今後は地価の下落幅が縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、斐川町に所在する既成及び新興住宅地域であり、需要者は同圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者も見られる。利便性に優る国道9号背後の平坦地ではミニ開発による宅地供給が増加する傾向にある。新旧の住宅団地も多く、販売価格の競合の影響が続いているため、地価の下落が継続している。土地は規模240㎡で総額400万円前後、新築住宅は2400万円程度が需要の中心で、既成住宅地の取引は乏しい。
一般的要因雇用環境の改善や緩和的な金融政策に支えられて住宅投資は持ち直しつつあり、土地取引や新設住宅着工戸数が増加傾向にある。

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格17,800円/㎡
個別的要因南東側道路であり、日照・通風等の居住の快適性にやや優れる。
地域要因近隣地区内においては、共同住宅を中心に社員駐車場や分譲地など土地供給が続いている。
地域要因の将来予測当地域は町外れの既成住宅地域であり、当面地域要因に大きな変動は生じていない。周辺地域では継続的に宅地供給がある。地価水準はやや下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は斐川町内の既成及び新興の中小規模の住宅地域。需要者の中心は斐川町周辺に居住する一般所得者であり、圏外からの転入もある。人口は増加傾向にあり、根強い需要が潜在する地域である。大企業の生産活動が活発で、駐車場や共同住宅も多いが、土地供給も多く周辺の新興住宅地域との競合により、地価は下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は土地価格で500万円程度、新築の戸建物件で2500万円程度が取引の中心。
一般的要因町内の大規模事業所の操業は活況で、雇用環境は良好であるが、所得状況は依然として厳しい情勢が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3866588
北緯 132度8272623

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

直江駅(地価相場 26,150円/㎡)美談駅(地価相場 26,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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