島根県出雲市斐川町直江１１２１番(直江駅・美談駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,700円

2017年01月01日に行った島根県出雲市斐川町直江１１２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,700円/㎡としました。

島根県出雲市斐川町直江１１２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県出雲市斐川町直江１１２１番
住居表示 
価格25,700円/㎡
交通施設、距離直江、1,500m
地積218㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、住宅等が混在する既成商業地域
前面道路の状況南6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野栄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野栄
価格25,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因増加する大型店舗の集客力の影響により、駐車場が乏しい旧来型の既成商業地域の需要減退が続いている。
地域要因の将来予測斐川町の旧来型の既成商業地域である。町内には従来より大型店舗が多く、さらに現在も荘原地区に新規店舗が造成中で、いずれも集客力が高いことから、今後も当該地域の地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、斐川町に所在する商業地域及び商住混在地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する個人事業者や地場企業である。旧来型の既成商業地域は、店舗経営者の高齢化・後継者不足に加え、幹線道路沿線の各大型店舗への顧客流出に歯止めがかからず、需要減退が続いている。取引価格に個別性が強く反映される傾向の中で把握がしづらいものの、土地は規模220㎡程度・総額550万円前後が需要の中心と考えられる。
一般的要因市内では、大型店舗の出店が続いており、商業地域の分散化・郊外化傾向が継続している。

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地元客相手の小売店舗等を中心とした地域。商況は不振で、住宅地化が進行、地価は引続き下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測国道9号背後の直江町中心部に位置する既成商業地域である。近郊の大型店舗、ロードサイド店舗との競合もあり、既存商店街の需要は減退しており、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は斐川町直江地区の既成商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する事業者である。大型店舗・ロードサイド店舗への顧客流出が続く。地元商店街では店舗経営者の高齢化・後継者不足も相俟って、休業・廃業による空き店舗が目立つ。商店街の空洞化・宅地化の進行に歯止めがかからず、商業地需要は依然不透明である。近年民間取引は急激に減少しており、取引価格は土地価格で5∼10百万円、総額30百万円程度が需要の中心。
一般的要因周辺の沿道型大型店舗による集客性が大きく、既存商業地の衰退が激しい。老齢化の進捗等により宅地取引は急に減少している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3893973
北緯 132度8216544

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

直江駅(地価相場 26,150円/㎡)美談駅(地価相場 26,600円/㎡)大寺駅(地価相場 37,850円/㎡)旅伏駅(地価相場 30,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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