島根県出雲市斐川町上直江２９９８番(直江駅・大寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,600円

2017年01月01日に行った島根県出雲市斐川町上直江２９９８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。

島根県出雲市斐川町上直江２９９８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県出雲市斐川町上直江２９９８番
住居表示 
価格26,600円/㎡
交通施設、距離直江、350m
地積321㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇野栄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇野栄
価格26,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした新旧の住宅団地間の価格競合の影響が続いており、地価は下落している。
地域要因の将来予測直江駅に近い区画整然とした住宅地域である。当該地域及び周辺地域の中で代替競争関係にある多くの新旧分譲住宅地との価格競合が続いていることから、当分の間、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、斐川町に所在する既成及び新興住宅地域で、需要者は同圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者も見られる。利便性に優る国道9号背後の平坦地ではミニ開発による宅地供給が増加する傾向にある。新旧住宅団地も多く、販売価格の競合の影響が続いているため、地価の下落が継続している。土地は規模320㎡で総額850万円程度、新築住宅は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因雇用環境の改善や緩和的な金融政策に支えられて住宅投資は持ち直しつつあり、土地取引や新設住宅着工戸数が増加傾向にある。

小村光寛氏による調査レポート

不動産鑑定士小村光寛
価格26,800円/㎡
個別的要因接面道路が南で方位に優れ、選好性が高い。
地域要因近隣地区内においては、共同住宅を中心に社員駐車場や分譲地など土地供給が続いている。
地域要因の将来予測当地域は区画の整った住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。周辺地域では継続的に宅地供給がある。地価水準はやや下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は斐川町内の既成及び新興の中小規模の住宅地域。需要者は町内居住者の第一次取得者層が中心で、大規模な企業に勤務する従業員が多く、近隣市等からの転入者も見られる。大企業の生産活動が活発で、社員駐車場や分譲地など土地供給は続いている。需要者層である戸建住宅指向の中堅層の雇用・所得情勢は厳しい面も多く、地価の下落傾向は続いている。市場の中心価格帯は土地価格で900万円程度、新築の戸建で3000万円程度である。
一般的要因町内の大規模事業所は生産活動が活発で、雇用環境は良好であるが、所得状況は依然として厳しい情勢が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度3842812
北緯 132度810475

参考：該当物件周辺マップ

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島根県簸川郡斐川町大字併川字神立４９９番島根県簸川郡斐川町大字直江町４０３９番２島根県簸川郡斐川町大字直江町１１５２番島根県簸川郡斐川町大字直江町４８３１番２島根県簸川郡斐川町大字直江町１５５５番６３島根県出雲市今市町字本町５６２番島根県出雲市大社町修理免字西原４００番島根県出雲市湖陵町大池１７２６番１島根県出雲市高岡町４５１番３外島根県出雲市斐川町直江４８３１番２

参考：近隣駅の地価相場

直江駅(地価相場 26,150円/㎡)大寺駅(地価相場 37,850円/㎡)川跡駅(地価相場 49,100円/㎡)美談駅(地価相場 26,600円/㎡)武志駅(地価相場 45,750円/㎡)大津町駅(地価相場 73,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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