熊本県水俣市浜町２丁目１５４番(水俣駅・新水俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,000円

2017年01月01日に行った熊本県水俣市浜町２丁目１５４番(熊本県水俣市浜町２−９−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,000円/㎡としました。

熊本県水俣市浜町２丁目１５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県水俣市浜町２丁目１５４番
住居表示浜町２−９−２４
価格43,000円/㎡
交通施設、距離水俣、1,100m
地積175㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東12.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格43,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内ではやや衰退傾向にある旧来からの商業地域であり、変化要因に乏しく、魅力ある核店舗もなく、顧客は流出傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は市の中心部に位置する既成商業地域である。付近の国道沿いの商業地域と比較してもその相対的地位の低下は顕著であり、水俣市全体の経済の衰退傾向も影響し、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水俣市都心部の商業地域を主たる圏域とする。需要者の中心は、地元の個人事業者である。市内でも商業地域としての地位の低下は顕著であり、また水俣市全域における経済の衰退傾向を反映し消費の低迷持続の影響は強く、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりややばらつきがあり、明確な把握は困難である。
一般的要因人口減少、高齢化の進行に加え、近年の経済低迷もあり、市場は停滞した状況にある。店舗、オフィスともに需要は弱く、空き店舗も見られる。

野中潤一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士野中潤一郎
価格42,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道3号線背後は繁華性に劣るため、商業地需要は高くはない。但し、規模によっては低層住宅系素地としての需要も認められる。
地域要因の将来予測幹線道路背後の商業地域であるが、沿線の商業地域と比較して相対的な地位の低下は顕著である。また、水俣市経済の衰退傾向も影響して土地需要は停滞しており、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主要ターミナル駅である水俣駅北側の商業地域を中心に市内全域に及ぶ。需要の中心は相対的に繁華性が高い国道3号沿線であり、背後地については商業地需要が低い一方で、共同住宅地としての潜在的需要も見られる。主な需要者は、事業者及び個人投資家である。当市は人口減等のマイナス要因の影響を受け既存商店街は衰退気味であり需要は停滞している。商業地として需要の中心となるのは総額で数千万、土地単価は㎡あたり4万円程度である。
一般的要因基幹企業の縮小等を受け、人口は漸減傾向にあり宅地需要は弱含みである。地震の影響はない。平成30年には南九州西回り自動車道が延伸される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度211891
北緯 130度4033121

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県水俣市丸島町２丁目１７８番熊本県水俣市大黒町１丁目４５番熊本県水俣市幸町１５５番熊本県水俣市南福寺５８０番熊本県水俣市古城１丁目８０番２熊本県水俣市大園町１丁目１２番熊本県水俣市丸島町１丁目９０番５外熊本県水俣市陣内２丁目８６番１熊本県水俣市大園町２丁目９０番５熊本県水俣市丸島町２丁目２７８番

参考：近隣駅の地価相場

水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)新水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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