熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番(水俣駅・新水俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
18,800円
2017年01月01日に行った熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番(熊本県水俣市八ノ窪町１−２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県水俣市八ノ窪町１丁目９７番 |
| 住居表示 | 八ノ窪町１−２−１４ |
| 価格 | 18,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 水俣、650m |
| 地積 | 266㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
野中潤一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野中潤一郎 |
|---|---|
| 価格 | 18,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平野域の住宅地域は比較的安定した住宅需要があるが、丘陵地は域外からの人口流入も少なく、人気薄であり流動性が低下している。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地に位置する既存住宅地域であり、圏域内における相対的地位にやや劣る。水俣市全体の経済の衰退傾向や人口減少も継続しており、これらを反映して地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね水俣市内の住宅地域。需要者の中心は市内全域の居住者であるが、市域周辺居住者も潜在的需要者と想定される。圏域においては市中心部周辺の平坦地に需要は集中しており、内陸部及び沿岸部の丘陵地帯は売買市場・賃貸市場ともに低調である。土地は200㎡程度で総額500万∼800万円程度、新築の建売物件は総額2000万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 基幹企業の縮小等を受け、人口は漸減傾向にあり宅地需要は弱含みである。地震の影響はない。平成30年には南九州西回り自動車道が延伸される。 |
堀裕之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堀裕之 |
|---|---|
| 価格 | 18,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 丘陵状の土地に位置する、住環境や利便性のやや劣る既成住宅地域であり、都心部の平坦な住宅地との二極化傾向が見られ、市内における需要は低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は市の概ね中心部の丘陵地帯に位置する、住環境にやや劣る既成住宅地域である。都心部の希少な平坦地と背後の丘陵地との間で地価の二極化が顕著であり、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、水俣市都心部から郊外の一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。市内では丘陵上の地域内に存し住環境がやや劣ることに加え、水俣市全域における経済の衰退傾向を反映し需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引そのものが少なく、また規模によりややばらつきがあり、明確な把握は困難であるが、土地は総額で概ね500万円前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 人口減少、高齢化が進行中である。近年の経済低迷もあり、市場は停滞した状況にある。民間による小規模分譲が散見される程度で動きは少ない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度200864 北緯 130度3918609 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県水俣市大黒町１丁目４５番熊本県水俣市幸町１５５番熊本県水俣市南福寺５８０番熊本県水俣市大園町１丁目１２番熊本県水俣市陣内２丁目８６番１熊本県水俣市浜町１丁目２０５番１熊本県水俣市大園町２丁目９０番５熊本県水俣市丸島町２丁目２７８番
参考：近隣駅の地価相場
水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)新水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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