熊本県水俣市陣内２丁目８６番１(水俣駅・新水俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,500円

2017年01月01日に行った熊本県水俣市陣内２丁目８６番１(熊本県水俣市陣内２−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。

熊本県水俣市陣内２丁目８６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県水俣市陣内２丁目８６番１
住居表示陣内２−２−１０
価格33,500円/㎡
交通施設、距離水俣、1,900m
地積333㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

野中潤一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士野中潤一郎
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部への接近条件にも優れ、平坦地域であることから市場において一定の人気はあり、地価の下落幅は縮小している。
地域要因の将来予測住環境の概ね良好な地域であり地域要因に特段の変化は見られないが、水俣市全体における経済の衰退傾向や人口減少も継続しており、これらを反映して住宅地需要の減少も予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね水俣市内の住宅地域。需要者の中心は市内全域の居住者であるが、市域周辺居住者も潜在的需要者と想定される。圏域においては市中心部周辺の平坦地に住宅地需要は集中しており、近隣地域周縁部においても地場ハウスメーカーによる建築条件付き分譲地が開発されるなど、需要の程度は中位である。土地は200㎡程度で総額500万∼800万円程度、新築の建売物件は総額2000万円程度が取引の中心。
一般的要因基幹企業の縮小等を受け、人口は漸減傾向にあり宅地需要は弱含みである。地震の影響はない。平成30年には南九州西回り自動車道が延伸される。

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心に近く、市内でも住環境・生活利便性共に比較的良好な、希少性の高い平坦地域であるため、市郊外からの移住等、一定の需要は存在する。
地域要因の将来予測近隣地域は市の概ね中心部に位置する戸建住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、かつ市全体の人口減少傾向等の影響下にあるが、都心部の平坦地の希少性の高さから、地価は横ばいにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、水俣市都心部に比較的近い一般住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的とした個人である。水俣市における経済衰退や人口減少等の影響もあるが、市内でも住環境や生活利便性が高く、希少性の高い平坦地であるため、一定の需要が存在する。需要の中心となる価格帯は、取引そのものがやや少なく、また規模によりややばらつきがあり、明確な把握は困難であるが、土地は総額で概ね1，000万円前後と判断される。
一般的要因人口減少、高齢化が進行中である。近年の経済低迷もあり、市場は停滞した状況にある。民間による小規模分譲が散見される程度で動きは少ない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度2087943
北緯 130度4109001

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県水俣市丸島町２丁目１７８番熊本県水俣市大黒町１丁目４５番熊本県水俣市幸町１５５番熊本県水俣市南福寺５８０番熊本県水俣市古城１丁目８０番２熊本県水俣市大園町１丁目１２番熊本県水俣市浜町１丁目２０５番１熊本県水俣市大園町２丁目９０番５

参考：近隣駅の地価相場

水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)新水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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