熊本県水俣市浜町１丁目２２番(水俣駅・新水俣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,100円

2017年01月01日に行った熊本県水俣市浜町１丁目２２番(熊本県水俣市浜町１−２−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,100円/㎡としました。

熊本県水俣市浜町１丁目２２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県水俣市浜町１丁目２２番
住居表示浜町１−２−３０
価格51,100円/㎡
交通施設、距離水俣、950m
地積153㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況国道沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東13.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士堀裕之
価格51,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内では最も繁華性の高い六叉路付近の国道沿いの地域であるが、変化要因に乏しく、魅力ある核店舗もなく、顧客は流出傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は市の中心部に位置する既成商業地域である。六叉路に近い国道沿道地域であり、市内でも車両通行量の多い地域であるが、水俣市全体の経済の衰退傾向を反映し、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水俣市都心部の商業地域を主たる圏域とする。需要者の中心は、熊本県内における法人又は地元の個人事業者である。国道3号沿道地域であり、平休日問わず車両通行量の多い地域ではあるが、水俣市全域における経済の衰退傾向を反映し消費の低迷持続の影響は強く、また地域を活性化させる集客力ある核店舗等にも乏しく、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりややばらつきがあり、明確な把握は困難である。
一般的要因人口減少、高齢化の進行に加え、近年の経済低迷もあり、市場は停滞した状況にある。店舗、オフィスともに需要は弱く、空き店舗も見られる。

野中潤一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士野中潤一郎
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道3号線沿線は市域において相対的繁華性に優れる地域であり、潜在的な需要が認められる。但し、小規模画地に対する需要は弱い。
地域要因の将来予測水俣市の幹線道路沿線に形成される商業地域であるが、水俣市全体の経済の衰退傾向を反映して店舗・事務所等の新規立地が少ないなど商業地需要は停滞気味である。一方で、地価の底入れ感も指摘される。
市場の特性同一需給圏は主要ターミナル駅である水俣駅北側の商業地域を中心に市内全域に及ぶ。その中で、市中心部における国道3号線沿線は交通量も概ね横ばいで推移するなど相対的に高い繁華性を維持している。主な需要者は、県内資本を中心とする事業者であるが当市は人口減等のマイナス要因の影響を受け中心商店街は衰退基調にあり、需要は停滞気味である。商業地として需要の中心となるのは総額で数千万、土地単価は㎡あたり5万円程度である。
一般的要因基幹企業の縮小等を受け、人口は漸減傾向にあり宅地需要は弱含みである。地震の影響はない。平成30年には南九州西回り自動車道が延伸される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度2104606
北緯 130度4029233

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県水俣市丸島町２丁目１７８番熊本県水俣市幸町１５５番熊本県水俣市南福寺５８０番熊本県水俣市古城１丁目８０番２熊本県水俣市大園町１丁目１２番熊本県水俣市丸島町１丁目９０番５外熊本県水俣市陣内２丁目８６番１熊本県水俣市浜町１丁目２０５番１熊本県水俣市大園町２丁目９０番５熊本県水俣市丸島町２丁目２７８番

参考：近隣駅の地価相場

水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)新水俣駅(地価相場 34,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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