神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８(綱島駅・大倉山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


270,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８(神奈川県横浜市港北区大曽根３−１９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８
住居表示大曽根３−１９−１６
価格270,000円/㎡
交通施設、距離綱島、1,200m
地積220㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡部基久氏による調査レポート

不動産鑑定士渡部基久
価格270,000円/㎡
個別的要因リビングを南側に設ければ日照・通風等に関して居住の快適性は確保できる。近隣地域の中庸的画地としての選好性は潜在的にも維持されると考える。
地域要因区画整然とした町並を形成し、閑静な環境である。値頃感等から近隣地域に対する需要は堅調であり、価格水準は昨年から上昇基調を示し続けている。
地域要因の将来予測当該近隣地域は低層住宅地域として熟成している。特に変化及び変動する地域要因等は価格時点において認められないことから当分の間、現状の閑静な居住環境及びその選好性等は維持されて推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は対象標準地の最寄駅である東急東横線「綱島」駅や隣駅「日吉」駅等から徒歩圏及び徒歩限界圏の低層住宅地域等である。需要者の大半を二次取得者や東京都心部や横浜中心部等へ通勤する40歳代前半の勤労所得者等が占めている。区画が比較的整い、熟成した近隣地域に属する不動産に対する需要は昨年から堅調であり、価格水準は上昇基調を示し続けている。市場では（土地単独の取引は少なく）新築の戸建物件は5千万円前後が需要の中心と考える。
一般的要因最新（毎年2月更新）の資料では港北区（横浜市）人口の社会増加率は0．18（0．18）％であり、自然増加率は0．39（0．01）％である。

岩渕隆氏による調査レポート

不動産鑑定士岩渕隆
価格270,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特になく、北道路のため代替・競争関係にある不動産と競争力が劣る要因、優る要因ともない。
地域要因居住環境、利便性ともに高い住宅地という地域要因に変動はないが、細分化が進んでおり、取引の中心となる規模は100平米前後が多い。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと思われるが、細分化の傾向は見られていくものと予測する。地価水準は回復傾向にあり、やや上昇に向かうものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急東横線沿線の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者は都心に通勤する二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者も見られる。細分化も見られるようになり、一次取得者も増えている。取引の中心は画地規模100∼125㎡程度の新築の戸建住宅で、取引総額は4，500万∼5，500万円程度である。
一般的要因人口、世帯数の増加は続いており、景気は緩やかな回復が続いていることも反映し、港北区の住宅地需要は回復している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5323869
北緯 139度626644

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市港北区南綱島町字別所耕地１４２番１８神奈川県横浜市港北区大曾根町字榎戸耕地９０１番神奈川県横浜市港北区樽町字琵琶畑下２９７番１神奈川県横浜市港北区仲手原２丁目６４３番６神奈川県横浜市港北区中川町字宿ノ入１６６６番３神奈川県横浜市港北区新吉田町字四つ家前２４６９番５神奈川県横浜市港北区綱島台４１３番８神奈川県横浜市港北区大曽根町字八幡耕地５６５番９神奈川県横浜市港北区綱島西６丁目８００番２３神奈川県横浜市港北区樽町４丁目２４８番２外神奈川県横浜市港北区大曽根台９８２番１１神奈川県横浜市港北区大曽根３丁目１０４番２８神奈川県横浜市港北区綱島東１丁目８００番４神奈川県横浜市港北区樽町２丁目４２２番３神奈川県横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３神奈川県横浜市港北区綱島東５丁目２２７１番１９神奈川県横浜市港北区新吉田町字具々田１０１０番３神奈川県横浜市港北区綱島西３丁目２１０番５１神奈川県横浜市港北区小机町字伊勢原３５０番１４

参考：近隣駅の地価相場

綱島駅(地価相場 270,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 267,000円/㎡)新羽駅(地価相場 267,000円/㎡)北新横浜駅(地価相場 314,000円/㎡)高田駅(地価相場 268,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード