長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２(立ケ花駅・信濃浅野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


11,100円

2016年01月01日に行った長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,100円/㎡としました。

長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２
住居表示 
価格11,100円/㎡
交通施設、距離信濃浅野、1,000m
地積442㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況東3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格11,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。要セットバックが標準的であり、価格に影響はない。
地域要因古くからの農家住宅地域であり、目立った変化はない。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域で未だ閉塞感が残り、今後も地区外からの転入は期待できないため、一層の高齢化の進行、若年層の転出に伴う衰退が予測される。
市場の特性同一需給圏は当市の市街化調整区域に存する在来集落地域で、殊に旧豊野町の在来集落地域が圏域である。需要者の中心は当該集落内居住者又はその血縁者である。当地域は在来家屋を主とする農家集落であり需要者が限定されるうえ、市街化調整区域内の宅地における特殊性、高齢化の進行や若年層の転出により、需要は減少が続いている。農家集落という特性から取引件数が少なく、また、近親者間の取引が多いため中心価格帯の把握は難しい。
一般的要因需要者の限定に加え、農業後継者の不在等により需要は少ない反面、高齢化や若年層の転出による供給圧力は強く、地価は下落。

畔上豊氏による調査レポート

不動産鑑定士畔上豊
価格11,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁的なつながりが強い地域で、需要者は限定され、外部からの新規取得者はほとんど見られないため、地価は下落基調が続いている。
地域要因の将来予測農家集落では人口減少、高齢化が顕著であり、今後もこの傾向は続き、地域として衰退しつつ推移するものと予測する。新規需要は望めず、市場は減退傾向、地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、線引きされた都市計画区域の長野市、及び隣接する須坂市や小布施町内の市街化調整区域内にある住宅地域。需要者は、圏内の居住者が中心と考えられ、地縁的なつながりが強い農家集落地域であることから、圏外からの転入者は少ない。もともと需要の少ない地域であるが、調区内で新規開発が制限されることから、供給も見られない。宅地取引は少なく、市場の中心となる土地の価格帯の把握は困難であるが、坪単価で4万円前後と見られる。
一般的要因市全体の人口は微減傾向、農家集落の人口減少率は高く、さらに高齢化も伴い不動産市況は低調な状況である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7236802
北緯 138度3051965

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立ケ花駅(地価相場 41,900円/㎡)信濃浅野駅(地価相場 39,950円/㎡)都住駅(地価相場 36,500円/㎡)小布施駅(地価相場 36,500円/㎡)豊野駅(地価相場 30,300円/㎡)上今井駅(地価相場 22,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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