兵庫県たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８(山陽網干駅・網干駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,600円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,600円/㎡としました。

兵庫県たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８
住居表示 
価格51,600円/㎡
交通施設、距離山陽網干、2,800m
地積159㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格51,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市の南部に位置する空地も見られる一般住宅地域で、土地の供給、需要とも少なく、地方圏の一般的要因の影響もあり、地価は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域変動要因は見当たらず、概ね現状で推移するが土地に対する需要も小さく、当分は地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び近隣市町を含む住宅地域の圏域。ただし地縁的選好性が強い傾向にある。需要者は同一需給圏内の居住者を主とし、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内には中小規模の開発分譲も行われており一定の需要は見込まれるが、最近の一般経済情勢等の影響もあり、需給関係は弱含みで推移している。需要の中心は土地では800万円前後、新築の戸建物件では2300万円程度であり、中には買い替え層向けに高額な物件もある。
一般的要因大都市圏の回復が鮮明となるが、地方圏では実体経済が活性化しておらず、回復には時間を要するが全体としては横這い傾向が続いている。

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格51,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の新規分譲地や比較的新しい区画整理地区との比較において選好性は低下している。
地域要因の将来予測既存の小規模分譲住宅地であり、地域要因の変化は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因等の影響を受けて弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。周辺では不動産業者等による小規模開発による宅地供給が一部に見られるもののやや供給過剰気味で又、少子高齢化、地域経済の低迷等により不動産需要は弱含みである。地域における中心価格帯は、土地は900万円前後、新築の戸建物件は2，400万円前後である。
一般的要因依然として住宅ローン借入金利の低下は住宅需要を下支えしているものの、人口減少、都心回帰現象の影響もあり地価は引き続き下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7852132
北緯 134度5586218

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県たつの市御津町黒崎字狭間谷９９１番３外兵庫県たつの市御津町苅屋字大新田４６１番３兵庫県たつの市揖西町北山字時門４９番３兵庫県たつの市新宮町平野字中ノ深田３４番５兵庫県たつの市御津町苅屋字西屋敷５９１番

参考：近隣駅の地価相場

山陽網干駅(地価相場 57,500円/㎡)網干駅(地価相場 57,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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