滋賀県近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番(安土駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,400円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,400円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番
住居表示 
価格17,400円/㎡
交通施設、距離安土、1,200m
地積552㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南2.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格17,400円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有し個別的要因に基づく特段の優劣・競争力の差異も見られず、個別的要因の変動もない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。
地域要因の将来予測古くからの農家集落地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現在の住環境が維持されるものと予測。地縁的選好性の強い地域で、景気動向の影響は小さいが、土地需要は低調で、地価はやや下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、近江八幡市及び周辺市町の農家住宅を中心とした既成住宅地域である。需要者の中心は、地元居住者に限定される傾向がある。農家住宅地の需給とも少なく、今後もこの傾向が持続するものと予測する。取引自体少なく、また個別の事情が介在することも多いため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが15，000円／㎡前後程度と把握する。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向にあり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格17,400円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因郊外の農家住宅等が所在する地域で地域要因の変化に乏しい。地縁的選好性の強い地域で、世帯分離が進み市場は閉鎖的である。
地域要因の将来予測農家住宅が多い市街化調整区域内の既成住宅地として土地利用は概ね現状維持と予測。街路条件が劣位で地縁的選好性が強い狭隘かつ閉鎖的な市場特性が形成されており地価は弱含みで推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は近江八幡市及び近郊市域における市街化調整区域における農家住宅を主とする既成住宅地域である。需要者の中心は地元居住者、分家世帯である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか周辺の市街化区域内での住宅地価格の下落の影響も反映して本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は1∼2万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1334636
北緯 136度1343249

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

安土駅(地価相場 54,300円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)平田駅(地価相場 18,500円/㎡)近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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