滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０(安土駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,300円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,300円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七５０９６番７０
住居表示 
価格54,300円/㎡
交通施設、距離安土、800m
地積163㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格54,300円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。
地域要因の将来予測古くに開発された住宅団地であり、特段の変動要因はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。景気回復は緩やかに回復しつつあるが、地価は未だ底を打つには至らず、やや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、近江八幡市安土町及び周辺市町に所在する住宅地域。需要者の中心は、市内及び周辺市町における居住を目的とする一次取得者である。駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地の需要は比較的堅調であるが、古くに開発された住宅団地であり需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、50，000円∼55，000円／㎡、総額で850万円前後である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向であり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格54,300円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の中間画地であるが南向きであり日照通風等の居住快適性に優れ相対的選好性が強い。個別的要因に変化はない。
地域要因安土駅徒歩圏に位置する住宅地で生活利便性は比較的良好であり、弱含みながらも底堅い立地ポテンシャルを有する。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測JR安土駅徒歩圏内に位置する古くに開発された住宅団地で土地利用に特段の変動要因はない。地域内の宅地需要は比較的底固いが周辺新規分譲地への需要シフトや高齢化等により地価はやや弱含みで推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏はJR安土駅及び近郊駅勢圏を中心とした住宅地域と判断する。需要者の中心は地元居住者を中心とした勤労世帯を主として一部に市外からの転入も見込まれる。本地域は旧安土町中心部に近く主要地方道背後に位置する相対的優位性を有する住宅地であることから一定の立地ポテンシャルを有するものの需要はやや弱含み。中心となる土地価格は800∼900万円、新興住宅で総額1800∼2300万円程度の取引が中心である。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1475036
北緯 136度1318532

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県蒲生郡安土町大字下豊浦字聖霊焼３０８３番滋賀県蒲生郡安土町大字西老蘇字出口８５４番滋賀県近江八幡市金剛寺町字里ノ内６０３番２外滋賀県蒲生郡安土町大字下豊浦字十七４７２４番１滋賀県近江八幡市丸の内町６番２６滋賀県近江八幡市古川町字川向１５００番３５滋賀県近江八幡市出町２３０番滋賀県蒲生郡安土町大字常楽寺字四ノ坪３８番９滋賀県蒲生郡安土町大字下豊浦字十七４９９１番４９９２番合併

参考：近隣駅の地価相場

安土駅(地価相場 54,300円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード