滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番(安土駅・武佐駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,600円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市安土町下豊浦字十七４９９１番
住居表示 
価格27,600円/㎡
交通施設、距離安土、1,200m
地積363㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、農家住宅等が多い既成住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格27,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の中間画地であるが東向きであり日照通風等の居住快適性に優れ相対的選好性が強い。個別的要因に変化はない。
地域要因既成住宅地域で、旧態依然とした地域特性を反映して要因の変化に乏しく、新興住宅地への需要シフト等により地価は弱含んでいる。
地域要因の将来予測市街化区域ではあるが農家住宅が多い既成住宅地域として土地利用は概ね現状維持と予測。街路系統連続性がやや劣り地縁的選好性が強い狭隘かつ閉鎖的な市場特性が形成されており地価は弱含みで推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏はJR安土及び近郊駅勢圏を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で総じて市場規模はやや狭隘である。本地域は主要地方道大津能登川長浜線以北に位置し旧来からの慣習や強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり世帯分離と高齢化のほか周辺住宅地価格の下落の影響も反映して地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は2∼3万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格27,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅を中心とした既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も土地利用は現状のまま推移すると予測する。地縁的選好性の強い地域で、土地需要は低調で、地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR東海道本線沿線の安土駅及びその周辺の駅を最寄りとする既成住宅地で、概ね近江八幡市及び隣接市の圏域である。地縁的選好性が強いため地域外からの流入はほとんどなく、需要者は地元居住者が中心である。市場は限定的で、土地取引自体少ないため、中心価格帯の把握は困難であるが、同一需給圏内の取引事例などから30，000円／㎡前後程度と把握する。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向であり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1475036
北緯 136度1318532

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県蒲生郡安土町大字下豊浦字聖霊焼３０８３番滋賀県蒲生郡安土町大字西老蘇字出口８５４番滋賀県近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４滋賀県蒲生郡安土町大字下豊浦字十七４７２４番１滋賀県近江八幡市丸の内町６番２６滋賀県近江八幡市古川町字川向１５００番３５滋賀県近江八幡市出町２３０番滋賀県蒲生郡安土町大字常楽寺字四ノ坪３８番９滋賀県蒲生郡安土町大字下豊浦字十七４９９１番４９９２番合併

参考：近隣駅の地価相場

安土駅(地価相場 54,300円/㎡)武佐駅(地価相場 54,300円/㎡)近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード