兵庫県姫路市飾磨区都倉１丁目５０３番５(亀山駅・飾磨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


89,200円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市飾磨区都倉１丁目５０３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,200円/㎡としました。

兵庫県姫路市飾磨区都倉１丁目５０３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市飾磨区都倉１丁目５０３番５
住居表示 
価格89,200円/㎡
交通施設、距離亀山、400m
地積182㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

眞鍋健二氏による調査レポート

不動産鑑定士眞鍋健二
価格89,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域にあり、地域要因の変動は特に見られない。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市中心部及び中心部近郊の住宅地域で、山陽電鉄沿線の住宅地域が特に価格牽連性が高いものと判断される。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層等の一次取得者が中心である。周辺地域は最寄駅や市街地からも近く、比較的利便性の高い地域であり、住宅需要は概ね堅調に推移している。周辺地域における需要の中心価格帯は土地で1，500万円前後であり、新築の建売住宅で3，000万円前後である。
一般的要因姫路市は、総人口がほぼ横ばい、高齢化率が上昇傾向にある。土地の取引価格は立地条件等による二極化が顕著になりつつある。

山崎誠氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎誠
価格89,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特別の変動はみられない。
市場の特性同一需給圏は姫路市中南部から南部の住宅地域。需要者の中心は当圏の居住者である。当該地域は山陽電鉄本線沿線の既成住宅地域であるが、周辺地域において小規模開発による宅地供給が見られる中で、選好は低下気味であり、需要は弱含みで推移している。価格帯は標準的な規模のもので土地のみで1500∼2000万円程度、新築戸建で3000∼3500万円程度の需要が中心である。
一般的要因姫路市は総人口はほぼ横ばいであるが、生産年齢人口が減少しており、住宅地の地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8080554
北緯 134度677526

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

亀山駅(地価相場 88,300円/㎡)飾磨駅(地価相場 88,300円/㎡)手柄駅(地価相場 142,000円/㎡)妻鹿駅(地価相場 88,300円/㎡)姫路駅(地価相場 99,100円/㎡)西飾磨駅(地価相場 78,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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