兵庫県姫路市北条永良町１９８番２(手柄駅・姫路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


94,200円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市北条永良町１９８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,200円/㎡としました。

兵庫県姫路市北条永良町１９８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市北条永良町１９８番２
住居表示 
価格94,200円/㎡
交通施設、距離姫路、1,500m
地積174㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三浦一範氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦一範
価格94,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的利便性の良い区画整然とした住宅地域で、新しい住宅も漸増して需要は底堅い。地価は緩やかな上昇傾向が見受けられる。
地域要因の将来予測比較的利便性の高い区画整然とした住宅地域で、未だ農地も介在するが、良好な住宅地域として熟成しつつある。今後も住宅地域として熟成の程度を強め、価格水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中心市街地周辺の住宅地域の存する範囲。需要者は市内居住者・市内に勤務先を有するエンドユーザー等が中心。区画整然とした街区で、主要幹線へのアクセス・中心部への接近性にも優れて生活利便性が高く、需要は堅調である。新規の宅地供給は比較的小規模な物件が中心、土地は概ね2000万円程度まで、新築戸建住宅で概ね4000万円程度の価格帯が需要の中心となっている。
一般的要因人口は概ね横這い、高齢化率はやや上昇傾向。物件はややダブつき気味で買主の選別は厳しい。住環境で明暗があり、需給の濃淡が鮮明である。

依藤栄一氏による調査レポート

不動産鑑定士依藤栄一
価格94,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的利便性の良い区画整然とした住宅地域で、新しい住宅も漸増している。地価はやや強含みの状態である。
地域要因の将来予測比較的利便性の高い区画整然とした住宅地域で、農地も介在していることから、当面住宅地域として成熟していくものと予測する。価格水準はほぼ横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね姫路市の市街地周辺の住宅地域であり、需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。姫路駅に近く生活利便性の高い住宅地域であり、新築の戸建住宅も見られる。区画整然とした住宅地域で主要道路にも近く需要は堅調である。周辺における新規の宅地供給は比較的小規模な物件が中心で、土地は概ね1，500万∼2，000万円程度、新築戸建住宅で概ね4，000万円程度の価格帯が需要の中心となっている。
一般的要因月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8147047
北緯 134度6930576

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

手柄駅(地価相場 142,000円/㎡)姫路駅(地価相場 99,100円/㎡)亀山駅(地価相場 88,300円/㎡)飾磨駅(地価相場 88,300円/㎡)京口駅(地価相場 99,100円/㎡)妻鹿駅(地価相場 88,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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