滋賀県近江八幡市博労町元１０番(近江八幡駅・安土駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,600円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市博労町元１０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,600円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市博労町元１０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市博労町元１０番
住居表示 
価格43,600円/㎡
交通施設、距離近江八幡、2,200m
地積211㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格43,700円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の中間画地であるが、南西向き宅地で日照等に優るため、やや競争力に優る。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域であり、需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も土地利用は現状のまま推移すると予測する。旧市街地の需要は限定的で、また経済情勢を反映し、地価は未だ微減傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね近江八幡市内の既成住宅地域。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する地元居住者等である。地元地縁者等を中心とする限られた市場を前提とし、需給ともに限定的である。取引自体も少なく、個別的な事情で取引することも多く、中心となる価格帯の把握は難しいが、坪当たり15万円前後が相場と把握する。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向にあり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格43,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であるが南西向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。個別的要因に変化はない。
地域要因旧市街地に位置する既成住宅地域で地縁性が強く、利便性の劣る当該地域の需要は低迷し、地価は依然下落傾向である。
地域要因の将来予測旧市街地内に戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域で土地利用に変化はなく今後も現状維持と予測。旧態依然とした土地利用、駅徒歩圏外の既成住宅地の需要は弱く地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR近江八幡駅及び近郊駅勢圏を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で総じて市場規模はやや狭隘である。本地域は近江八幡市旧市街地に位置し強い地縁的選好性や旧来からの慣習等を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか周辺地住宅地価格の下落の影響も反映して地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は3∼5万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1389177
北緯 136度0943404

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)安土駅(地価相場 54,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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