滋賀県近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２(近江八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市北之庄町字川西１１８０番１２
住居表示 
価格46,900円/㎡
交通施設、距離近江八幡、3,000m
地積184㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格46,900円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する一方路画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因JR近江八幡徒歩圏外のやや古い住宅地であり需要者の選別は厳しい。利便性や快適性が相対的優位にある地域への需要シフトは否めず地価は弱含み。
地域要因の将来予測昭和40年代後半に開発された郊外の住宅地域で特段の変動要因はない。利便性が劣り土地利用は現状維持と予測する。都市機能施設や最寄駅から距離があり、土砂災害の意識も相まって、地価は弱含みで推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は近江八幡市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は地元居住者の他に周辺市町からの一次取得者も見受けられる。本地域は郊外の古い住宅団地で利便性や街路条件が劣り、新興分譲地との比較における劣位から需要は低迷している。中心となる土地価格は700万円∼1，000万円、新築住宅で総額2，000万円程度の取引が中心である。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向であり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格47,000円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因駅徒歩圏外の山裾に近接する古い住宅地であり需要者の選別は厳しい。利便性や快適性が相対的優位にある地域への需要シフトは否めず地価は弱含み。
地域要因の将来予測JR近江八幡駅郊外の山裾の住宅地として熟成し土地利用は現状維持と予測する。最寄駅や経済施設への接近性や居住環境、幅員狭小等の劣位性に基づく需要減退傾向が認められ、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR近江八幡駅及び近郊主要駅勢圏を中心とした郊外住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした勤労世帯が中心で総じて市場規模はやや狭隘である。本地域は旧市街地に近接する山裾の古くに開発された住宅地域で街路条件や駅接近性等において相対的劣位にあり相対的利便性・快適性が優る住宅地への需要シフト傾向が認められる。中心となる土地価格は800∼1000万円、新築住宅で総額1500∼2000万円程度の取引が中心である。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1440699
北緯 136度0899854

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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