滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１(近江八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,100円
2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県近江八幡市船木町字蓮池１４４４番２１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 近江八幡、3,900m |
| 地積 | 155㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河原崎和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河原崎和夫 |
|---|---|
| 価格 | 41,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内に古くに開発された住宅団地で高齢化の進行と利便性が劣ることから、選好性において劣位にあり地価は下落基調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅徒歩圏外の市街化調整区域に存する古くに開発された住宅地域で土地利用は現状維持と予測。利便性・快適性の相対的優位地域への需要シフト、法的規制や地縁的選好性の強い市場性を反映して需要は弱含みと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR近江八幡駅及び近郊駅勢圏を中心とした市街化調整区域内の住宅地域と判断する。需要者は地元居住者を中心とした勤労世帯等と判定。近江八幡市においては近年市街地近郊部の調整区域内ミニ開発が活発で立地と値頃感等による一定の需要が認められる一方で対象標準地は郊外に位置して相対的劣位性を有することから需要はやや弱含み。中心となる土地価格は500∼700万円、新築住宅で総額1500∼2000万円程度の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。 |
村上公氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村上公 |
|---|---|
| 価格 | 41,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有し個別的要因に基づく特段の優劣・競争力の差異は見られない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近江八幡市外辺部の調区内住宅団地で地域要因に大きな変化はない。利便性の低い住宅地の需要は低調であり地価は下落基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近江八幡市郊外の市街化調整区域内に存する戸建住宅地域であるが、市街中心部から離れており利便性が劣るため需要は弱含みである。地価は下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近江八幡市及び周辺市に存する地域特性の類似する郊外の住宅地の存する範囲である。主な需要者は、市内に居住する若年層の一次取得者が考えられる。近江八幡市中心部の住宅地需要は堅調であるが、郊外の利便性の低い住宅地は弱含みで推移している。中心価格帯は更地で坪あたり14万円前後、総額で600万円∼800万円程度が相場と思われる。 |
| 一般的要因 | 県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向であり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1417895 北緯 136度0772227 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
近江八幡駅(地価相場 85,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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