大分県別府市大字亀川字銅面１１４０番５４(亀川駅・別府大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
29,700円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字亀川字銅面１１４０番５４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字亀川字銅面１１４０番５４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 29,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府大学、2,100m |
| 地積 | 154㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い丘の中腹にある住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
前田光男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田光男 |
|---|---|
| 価格 | 29,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変化は無いが、土砂災害警戒区域の指定で土砂災害の危険性が周知されたため、近隣地域に対する需要の減退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地の斜面に造成された古くからの住宅地域で、土砂災害警戒区域の指定を受けている。利便性や環境条件に変化はなく現状維持と予測されるが、土砂災害の危険性から需要が低く地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR日豊本線亀川駅、別府大学駅を最寄駅とする住宅地域の圏域。需要者の中心は自用の住宅取得目的の、市内に勤務するサラリーマンや自営業者等である。平野部も丘陵地も狭く、住宅の密集度が高い既成市街地が中心で街路条件が劣るため需要は低めである。近隣地域を含む丘陵地のエリアは土砂災害の危険性から特に需要が低い。需要の中心は45坪程度の宅地で総額450∼500万円程度、新築戸建は2，000∼2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 熊本大分地震の風評被害は九州復興割により減殺され、観光客数は例年並みに回復しつつある。新設住宅着工数等からは需要の回復傾向が伺える。 |
野崎航也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野崎航也 |
|---|---|
| 価格 | 29,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 環境面及び利便性に劣るほか、土砂災害の危険性を有し選好は弱いため、地価は下落傾向が持続するものと予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は郊外部の高台に開発された住宅地域であり、周囲は山林に囲まれる等、環境面及び利便性に劣るほか、土砂災害の危険性を有し選好は弱いため、地価は下落傾向が持続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね別府市北部の圏域に存する一般住宅地域。需要者の中心は当市に居住する者であるが、周辺市域からの転入も見られる。なお、周辺において需要を喚起するような開発等はなく、土地取引は低調に推移している。土地は400万円∼600万円程度で、新築の戸建物件は2，000万円∼2，200万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 震災の影響により、観光客は一時激減したものの、ふっこう割等の施策により観光客数は回復しており、経済は持ち直しの動きを見せている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3262518 北緯 131度4879919 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
亀川駅(地価相場 39,650円/㎡)別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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