地域要因

近くに市役所が存し、現在の出水市の中心商業地であるが、地域に新たな店舗は見られない。大型店舗に顧客が分散し、地価は下落している。

地域要因の将来予測

当該地域は、出水市の中心商業地域であるが、郊外の大型店に願客が流出し収益性が低下、空店舗・空地はなかなか埋まらない。当商業地に対する新規投資が見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内の取引事例はなかなか存在しないが、隣接類似地域等の適切な比準から求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。収益価格は商業地であり試算したが、賃貸需要が低く、空店舗も見られる中では説得性は弱い。本件では、分科会に於ける広域的検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、周辺標準地との均衡などを勘案した結果、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的中心部に近い住宅地であるが人口減少等で需要は弱く、空地率もあまり変化はない。地価は下落している。

地域要因の将来予測

当該地域は、やや高台の一般住宅が多い住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。しかし雇用減少や人口減少等から住宅地に対する需要は減退しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

2低専で容積率が低く、かつ自用目的での取引が中心の一般住宅地であり賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。本件では分科会に於ける広域的検討を踏まえ、周辺の適切な取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、出水地区の周辺標準地との検証や地価の動向等を勘案して、比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの中心商業地の一郭で、かっては賑わったが、人口減少・高齢化、大型店の影響等により顧客は少ない。地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、飲食店も多い出水市の古くからの商業地域であるが、郊外の大型店に顧客が流出し、収益性が低下している。飲食店等の企画・努力も見られるが、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

類似地域等の適切な事例と比準から求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を反映していると考えられる。収益価格は商業地であり試算したが、新規の賃貸需要・供給が殆どなく、空店舗が増加している中では説得性は弱い。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡などを勘案した結果、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部に近い平地の利便性の高い既成住宅地域であるが高齢化等で需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の適切な事例と比準から求められた比準価格は、地域の地価水準・動向を的確に反映していると考えられる。収益価格は一般住宅地域であり、出水市内の民間の賃貸需要は弱いことから合理的な収益価格は求められない。本件では実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡などを勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした平地の住宅地域であるが、郊外部で利便性が劣り、人口や景気の動向などで地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は、市の北部の区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく今後も現在の居住環境を維持するが、大型工場の撤退等の出水市経済の低迷から地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心の戸建の郊外住宅地であり、賃貸市場は成立せず収益価格は求められなかった。周辺の適切な取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検証や地価の動向等を勘案した結果、比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。