鹿児島県出水市本町８７番(出水駅・西出水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
26,800円
2017年01月01日に行った鹿児島県出水市本町８７番(鹿児島県出水市本町１２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 鹿児島県出水市本町８７番 |
| 住居表示 | 本町１２−１１ |
| 価格 | 26,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 出水、1,500m |
| 地積 | 318㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の中小規模店舗が多い既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東15.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
林川信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林川信行 |
|---|---|
| 価格 | 27,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 古くからの中心商業地の一郭で、かっては賑わったが、人口減少・高齢化、大型店の影響等により顧客は少ない。地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、飲食店も多い出水市の古くからの商業地域であるが、郊外の大型店に顧客が流出し、収益性が低下している。飲食店等の企画・努力も見られるが、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は出水市の既成商業地域と周辺幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は従来同一需給圏に地縁性をもつごく限定された個人事業者である。ただし、店舗経営者の高齢化、営業不振などから閉店舗が増加し、供給が強い一方で、更に大型工場の閉鎖による地元経済情勢、雇用情勢等から需要は極めて弱い。需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 旧出水市の人口は約3万7千人、年々減少している。大型工場の閉鎖などで雇用環境は厳しい。商業施設は大型店舗が市内に散在している。 |
桐山馨氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桐山馨 |
|---|---|
| 価格 | 26,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 本町地区の商店街を中心とした旧来からの商業地域。郊外大型店等へ顧客が流出しているうえに、地域経済の疲弊等を反映し、地価は下落傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 零細小売・飲食店舗を中心とした旧来からの商業地域で、今後とも現状を維持すると予測する。人口減少・高齢化による影響等で商圏は縮小していることから、宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は出水市内で、小売店舗・事務所、小売店舗併用住宅等が見られる商業地域一円である。需要者は旧来から地縁性を有する個人事業者、法人等がほとんどを占めると思料する。近隣地域は既成の商店街であり、郊外幹線道路沿いに大きな駐車場を備えた画地規模の大きい新興商業施設への顧客流出の影響等から、徐々に商況が衰退していく傾向にあり、土地に対する需要は弱含みで、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難である。 |
| 一般的要因 | 農業等の一次産業を主力とする地方都市では、少子高齢化が進み、全体的に個人消費は弱含み、不動産市場も低迷気味で、土地に対する需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度0785842 北緯 130度3565475 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
出水駅(地価相場 17,600円/㎡)西出水駅(地価相場 22,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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