地域要因

利便性、居住環境は概ね良好であり、背後地域への工場等の移転・開設に伴う潜在需要の高まり等を受け、郊外部にあっても底堅い推移が窺える。

地域要因の将来予測

郊外の大規模住宅団地であり、当面は閑静な居住環境を維持しつつ安定的な推移が予測される。背後地域への工場移転等による潜在需要の高まりを受け、地価は若干ながらも強含み傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られるが、自用の戸建住宅を主体とした住宅地域であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺地域で実際に取引された事例から比準して求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。周辺地域においては、市場性に着目した取引が大半を占めることから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上、本件では、上記求めた比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

東方約1．3㎞の地域で大規模工場の建設と周辺街路整備が進んでおり、高台志向も相まって地価はやや強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の現実の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当該地域はアパート等の収益物件はほとんど見受けられない市街化調整区域内の住宅地域で、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算しなかった。土地取引は自己使用を目的とし、居住の快適性が重視されていることから、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映して実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インフラが整備された内陸部の区画整理完了済みの工業地域で第二東名高速道路との接近性も良好なため需要は堅調。

地域要因の将来予測

街路、環境の整備された工業団地として、現状を維持すると予測する。内陸部で、新東名高速道路のICへのアクセスも良好であることから、地価はやや上向きの状態で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の工場が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、最近の広域的な工業地域の需給動向を考慮し不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。