地域要因

生活利便性が高い都心寄りの住宅地域で、安定した需要があり、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中村区の住宅地で類似性のある取引事例を採用し試算したもので、その精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定が非現実的なことから、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の近隣商業地域。名古屋駅の選好性の高まりから徒歩圏の地域の需要は一層強まっており、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都心に近い利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高止まりにより採算面で不安定である。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅西エリアの地価上昇が、当該地域にも波及してきており、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

商業地域であるが、住宅地域的な要素も強い地域である。名古屋駅にも近く、利便性が高いため、今後も徐々に賃貸マンション等が増えていくと予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重も依然として大きい。また地価変動が大きくなっているため、相対的に収益価格が低位になっているとも言える。したがって、実際の市場を反映している比準価格を中心として、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名古屋駅西口に至近の商業地域である。飲食店舗の集積による人通りの増加、リニア中央新幹線の着工もあり、地価は上昇基調が継続中。

地域要因の将来予測

名古屋駅西口至近の商業地域で人通りも多く、リニア中央新幹線の着工もあり、将来的には商業集積機能が高まるものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くが投資法人等であるため、収益価格は投資判断をするうえで重視される価格といえる。また、比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。以上より、収益価格と比準価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、周辺地域の再開発や中心商業地の地価上昇の影響により地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区やその周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は自用の事務所や併用住宅が多く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名古屋駅西側の幹線道路沿いの事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格と言える。投資用物件を取得する法人、個人の需要者が想定され、収益性が重視される傾向にあるものの、建築費が上昇しているため、収益価格はやや低位となった。近隣地域では、自用の事務所等も見られ、投資目的ばかりでなく実需も見込まれるため、比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅地区外縁部にあって環境条件に劣るエリアであるが、名駅地区に対する一層の需要増及び納屋橋東再開発への期待もあって地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルが多い中にラブホテル等が混在する地域。堀川を挟んで近接する納屋橋東地区再開発による波及効果が期待されるエリアであるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区を中心に代替競争性が高い事例を採用して査定した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した事務所ビルを想定の上査定したが、地域内では自用目的での取引も多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、「ささしま地区」で開発が進んでおり、やや発展的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、名駅地区を中心とした地価上昇の影響を受けて、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

距離的に近いささしまライブ24も開発が進行中で、新たなまちづくりが進んでいるが、当該地域への波及効果についてはあまり目立つものはない状況である。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の新築の動きも見られる。とはいえ、駅からやや距離があり、実際に収益性を把握する場合には、保守的に試算せざるを得ず、収益価格はやや低い結果となった。実際に収益性を中心として取引されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅に徒歩圏でかつ周辺ターミナルビル駅建て替え計画の具体化で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅高度商業地に存しかつ標準地に近い事例を収集しており、事例数は少ないが実証的な価格としての規範性は高いと判断される。収益価格は、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから高層店舗兼事務所を想定して試算した結果 賃料の上昇、投資利回りの低下傾向から比準価格との開差は縮小しつつある。調整は現下のマーケットでの比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前一等地であり、稀少性は非常に高い。再開発ビルの竣工及び進捗等を受けて、名駅地区は更なる発展が見込まれ、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

大名古屋ビルヂングやJPタワー名古屋の商業部分が昨年開業し、さらにJRゲートタワーの竣工を間近に控えるほか、進捗中の再開発計画など期待要素もある。今後とも高度商業地域として発展的に推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中村区及び中区に存する高度商業地の事例を中心に収集・選択しており、実証的な価格として規範性は高い。収益価格についても、実態に即した高層店舗を想定したが、名古屋駅近接エリアにおける取引市場はその稀少性により高値形成されており、収益価格はやや低位に求められた。本件では、当該取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。