地域要因

地域を取り巻く状況に大きな変動は認められないが、一般的要因の影響下、沿岸部に近い当該地域の需要は弱く、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、近隣地域では、一般住宅が大半を占める等、自用目的の取引が中心となる。さらに、当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、対象標準地は幅員が狭く、また、賃貸需要が期待できない既成集落地域に存することから、収益価格は試算しなかった。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、街路条件に劣る海岸部に近い既成住宅地域で周辺宅地の需要が弱く、地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

農家住宅が多く見られる既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。奥田駅まで徒歩圏内にあるが、周辺は津波等のリスクもあり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象近隣地域は街路条件に劣る既成住宅地域であり、用途地域も第二種低層住居専用地域に指定されており、経済合理性の観点から共同住宅等の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。本件は、自己使用目的の取引が支配的で快適性を重視する住宅地域であるため、不動産市場の現実的な動向を反映し、実証的で説得力が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用目的での実需中心の取引を主とする旧来からの住宅地域に存する。賃貸市場が未成熟で賃貸需要が見込めずアパート、戸建賃貸等の収益物件を想定することは現実的ではないため収益価格は試算しない。鑑定評価額の決定に当たっては、快適性を重視する住宅地域であることから信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。