地域要因

湯田地区の利便性の良い住宅地域であるが、人口減少、少子・高齢化、周辺土地区画整理地区との競合から需要は低調で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の住宅地のため、原価法は適用できなかった。近隣地域内はアパートの立地も見込める地域であり収益還元法の適用を試みたが比準価格に比し低く求められることになった。収益性に馴染まない住宅地域であり、収益価格の規範性は相対的に低い。本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更により広域的な検討を踏まえた上で鑑定評価額を決定した。

地域要因

東市来町中心部への接近条件に劣るほか、人口減少、少子・高齢化等の影響から、地域内の土地の有効需要は低位に止まり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

湯之元球場の南側に位置する高台の戸建住宅地域であり、変動要因も見られず、今後も現状の地域性が維持されると思料する。戸建需要が低調であることから、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の住宅地のため、原価法は適用できなかった。収益価格は比準価格を大きく下回ることになった。近隣地域は居住の快適性を指向する住宅地域にあって収益性に馴染まない地域であることから、収益価格の規範性は相対的に低いと言わざるを得ない。従って、本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線国道沿いの商圏の狭い商業地域であり、周辺市町の大型店舗への顧客流出、背後地人口の減少で宅地需要は減少しており、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

国道沿いの近隣商業地域で新規店舗の進出も少なく、鹿児島市と旧伊集院町の商圏に近いことから顧客の流出も多い。今後も商業地域として現状の地域性を維持すると思われる。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格、収益価格は上記の通り求められたが、既成市街地の商業地のため、原価法は適用できなかった。最有効使用建物の建築を想定した収益価格は比準価格を下回ることになった。これは近隣地域内の建物利用が自用店舗等が中心であり、商業事業者向けの賃貸市場が熟成していないことが原因であり、収益価格の精度がやや劣ると考えられる。本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。