地域要因

地域要因に特段の変動はないが、大規模店舗の隆盛に対し相対的地位低下は否めず、衰退傾向が継続。値頃感もあるが、需要は弱く、地価も下落傾向。

地域要因の将来予測

駅に近い国道沿いの路線商業地域として同様に推移すると予測するが、高速道路の影響等から交通量は減少。店舗地需要は少なく、郊外型大規模店舗への顧客流出、人口減等により、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の店舗、店舗併用住宅等が主だが取引の極めて少ない中、隣接市も含め同一国道沿いで地域的特性が類似する、概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域では事業用賃貸物件が少なく、賃貸市場が未成熟等ゆえ適切な賃料水準の把握が困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、広域的な検討を踏まえ、商業地の需給動向にも留意の上、主たる需要者の観点に立ち規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相対的には衰退傾向にある地域の状態を色濃く反映して、土地需要、地価水準共に軟調を基調として推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格について上記を得た。当該比準価格は多数の取引事例から適切な事例の選択を行い、採用した事例の価格形成要因をベースとして、手法所定の過程を経て試算価格を求めたものであり、その結果は対象不動産が属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討結果や地域の不動産市場動向にも留意の上で、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。