香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２(引田駅・讃岐相生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,600円
2017年01月01日に行った香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県東かがわ市引田字沖代７８３番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 引田、170m |
| 地積 | 125㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗併用住宅の中に住宅等も混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北14.5m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
新川智洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新川智洋 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はないが、大規模店舗の隆盛に対し相対的地位低下は否めず、衰退傾向が継続。値頃感もあるが、需要は弱く、地価も下落傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近い国道沿いの路線商業地域として同様に推移すると予測するが、高速道路の影響等から交通量は減少。店舗地需要は少なく、郊外型大規模店舗への顧客流出、人口減等により、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね当市及びさぬき市内の幹線、準幹線道路沿いを中心とする広範な路線商業地域及びその周辺商業地域等。需要者は圏内で事業を営む法人・個人事業主を主とし、地縁的選好性の強さも見られる。需給動向は、値頃感もあるが、経営者の高齢化、郊外型大規模店舗への顧客流出、背後地人口の減少等による商況低下等もあり、需要は弱い。圏域の広さに対して取引が極めて少なく、位置、画地規模等に応じ価格帯には幅もあり、中心価格帯等の把握は困難。 |
| 一般的要因 | 当市の人口減少率は県平均を大きく上回り、地場産業衰退も顕著。更に大規模店舗の隆盛、IT通販の発達等による顧客流出より、商業地需要は弱い。 |
松岡良幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松岡良幸 |
|---|---|
| 価格 | 30,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 競争の関係にある他の地域の充実による間接的影響や、その他諸要因の複合的作用により、土地需要及び地価水準は軟調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR引田駅をコアとし、国道11号線を構成要素の中心とする商業地域であるが、代替競争の関係にある他の地域の充実に伴い、相対的陳腐化が顕著であり、今後も現在と同様のあり方により推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 広義の同一需給圏は、東かがわ市を中心として隣接のさぬき市東部地区を内包する広域な路線商業地域及び普通（商住混在型を含む）商業地域全域がその範囲にあるものと判定される。土地需要動機の中心は地縁的選好性に求められ、他の動機を基礎とするニーズ（投資採算性等）は少ない。なお当該地域は不動産売買成約件数の絶対量が極端に少ないため、地域の土地相場に係る中庸値が形成されにくい状態にあり、その標準価格水準に係る総括的指摘は困難である。 |
| 一般的要因 | 全国的に不動産市場の回復を助成してきた一般的要因の諸力は、当該地域においてはその明確な存在が確認できない状況にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2239365 北緯 134度4061467 |
参考：該当物件周辺マップ
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香川県大川郡引田町引田字沖代７８３番１２香川県大川郡引田町引田字川向３４７４番１２香川県大川郡引田町南野字畑方１１４番４香川県大川郡引田町引田字畑方２２１８番２２香川県大川郡引田町引田字大川１２０番２香川県大川郡引田町南野字佃８４１番１６香川県大川郡引田町引田字畑方２３７２番香川県大川郡引田町引田字沖代３４１番１香川県東かがわ市南野字畑方１１４番４
参考：近隣駅の地価相場
引田駅(地価相場 22,250円/㎡)讃岐相生駅(地価相場 22,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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