地域要因

市中心部から離れた農家集落地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は市中心部から離れた農家集落地域であるが、地域要因に特段の変動はなく、当面の間現状のまま推移するものと予測され、地価は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は農家集落地域であり付近にアパート等の収益物件は皆無であることから、賃貸市場は成熟していないため収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の取引が大半であり、取引価格の水準が指標となり、価格決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、単価と総額との関連をも考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域であり、店舗の入替わりはあるものの、今のところ一定の繁華性は維持しており、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益還元法については、土地価格を含めた投資採算に見合う賃料水準が形成されておらず、標準的な賃貸市場は成立していない為、収益還元法の適用は断念した。同圏域においては、商業用不動産といえど、賃貸収益獲得を目的とするのではなく、自己で店舗事業等を営むことを目的とする取引が中心となっている。従って、需要者は取引価格水準を基準として意思決定を行うものと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動はないものの、JR西側から国道312号日高バイパス周辺の地域と比べた、相対的な選好性が低下してきている。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅徒歩圏内の成熟した既成住宅地域である。特段の変動要因もないことから、今後も現況のまま静態的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺において共同住宅は散見される状況にあるが、標準地はその画地規模等から、市場性のある共同住宅の建築は困難であり、収益還元法の適用は断念した。当該地域において、取引は自用目的のものが主であり、居住の快適性、利便性に着目した価格形成がされるものと判断される。よって、本件においては、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。