地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域であり、店舗の入替わりはあるものの、今のところ一定の繁華性は維持しており、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益還元法については、土地価格を含めた投資採算に見合う賃料水準が形成されておらず、標準的な賃貸市場は成立していない為、収益還元法の適用は断念した。同圏域においては、商業用不動産といえど、賃貸収益獲得を目的とするのではなく、自己で店舗事業等を営むことを目的とする取引が中心となっている。従って、需要者は取引価格水準を基準として意思決定を行うものと判断される。よって、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動はないものの、JR西側から国道312号日高バイパス周辺の地域と比べた、相対的な選好性が低下してきている。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅徒歩圏内の成熟した既成住宅地域である。特段の変動要因もないことから、今後も現況のまま静態的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺において共同住宅は散見される状況にあるが、標準地はその画地規模等から、市場性のある共同住宅の建築は困難であり、収益還元法の適用は断念した。当該地域において、取引は自用目的のものが主であり、居住の快適性、利便性に着目した価格形成がされるものと判断される。よって、本件においては、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域において高規格道路のIC設置工事が進捗中であり、利便性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

周辺地域で北近畿自動車道のIC設置工事が進捗中であるが、現時点で目立った影響は見受けられない。地価は地域経済の低迷を反映して下落基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地は在来の住宅地であり、共同住宅等の収益物件は皆無に等しいため、収益価格は試算できなかった。比準価格については、5事例とも標準地と同じ豊岡市日高町内の住宅地事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。