地域要因

利便な平坦部で、市内の大型新興団地等の低廉な分譲価格の影響も薄れてきており、地価は下落率が縮減傾向にある。

地域要因の将来予測

総合病院や社宅群、JR軌道敷等に囲まれた狭い範囲の平坦部住宅地域である。平坦部で利便性は比較的高いが、今後特段の変動要因は見受けられず、当面は現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現在の経済情勢を鋭敏に反映した実際の取引価格を基礎としていることから実証的な価格であると思料される。近隣地域は利便性が比較的良いことを考慮して賃貸共同住宅を想定のうえ収益価格を求めたが、自用目的が中心の地域であり、収益性は地価形成への影響が弱い。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに前年公示価格以降の地価動向も参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台の古い団地で、公共公益施設の未整備や市街地へのアクセス不良等から新興住宅地との比較により需要は低迷している。

地域要因の将来予測

高台の古い造成住宅団地で既に熟成しているが、団地内に利便施設等が無く、また市街地との連続性に欠け利便性にやや劣ることから、今後においても特段の変動要因は見当たらず、概ね現状で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び周辺地域のほか、類似性の高い他の住宅団地より求められており説得力が高い。近隣地域内は共同住宅はあまり無く賃貸借市場は成熟しておらず、自用目的の需要が中心である。よって比準価格を標準とし、収益価格が試算できなかったことから代表標準地から検討した規準価格との均衡に特に留意のうえ、さらに前年公示価格以降の地価動向も参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧道沿いの地域であるが、近隣の大型SC等への顧客流出から商況は衰退。生活利便性は高いことから、住宅用途が主導的用途となりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実際の取引価格を基に試算されていることから実証的で現実的な説得力の高い価格であると思料される。近隣地域内は自用目的の取引が中心であり、収益性に基づく投資行動はあまり見られない。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地から検討した規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR大竹駅徒歩圏内にあり接近性及び利便性に優れる住環境が良好な住宅地域であることから需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

JR大竹駅徒歩圏内にある利便性に優れた住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持すると予測する。地価水準は近時の不動産市況を反映して横ばい圏内で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は利便性に優れる住宅地域であるためアパート等も見受けられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は大竹駅徒歩圏内に所在する取引事例を中心に試算したもので市場性を反映した実証的な試算価格であると認められる。以上より、快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討、前年価格等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。