広島県大竹市黒川３丁目１６０７番１５(玖波駅・大竹駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
54,200円
2017年01月01日に行った広島県大竹市黒川３丁目１６０７番１５(広島県大竹市黒川３−１６−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県大竹市黒川３丁目１６０７番１５ |
| 住居表示 | 黒川３−１６−１４ |
| 価格 | 54,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 玖波、750m |
| 地積 | 178㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、店舗等の混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高野普吉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高野普吉 |
|---|---|
| 価格 | 54,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便な平坦部で、市内の大型新興団地等の低廉な分譲価格の影響も薄れてきており、地価は下落率が縮減傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 総合病院や社宅群、JR軌道敷等に囲まれた狭い範囲の平坦部住宅地域である。平坦部で利便性は比較的高いが、今後特段の変動要因は見受けられず、当面は現状で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 対象標準地の同一需給圏の範囲は、市内のJR山陽本線沿線周辺に展開する平坦部既成住宅地域の存するエリアであると認められる。中心となる需要者層は、中高年のファミリー世帯である。最近は「小方ケ丘」団地等の新興分譲団地がほぼ完売して直接的な影響が薄れ、地価は比較的落ち着いてきている。取引の中心となる価格帯は新築建物価格込みで2千万円代後半∼3千万円前後である。 |
| 一般的要因 | 大竹市は人口微減・世帯横ばい傾向のなか、金融緩和の影響などから不動産需要はやや復調しつつあるが、地価は二極化傾向を強めている。 |
河井猛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河井猛 |
|---|---|
| 価格 | 54,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動はないが、平場の既成住宅地域であり、現状を基調に推移していくものと予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中心部近郊の利便性に富む住宅地域である。特段の変動要因はないが、市全般的に人口減少などを反映し、不動産需要が弱いことから、地価水準は暫くは弱含みにて推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大竹市中心部近郊の住宅地域を中心とするものと把握された。需要者の中心は大竹市及び隣接市中心部への30代等通勤家族世帯が大半を占めるが、地縁的選好性を有するものが多い。近時市内の住宅市場の供給過剰感は薄れつつあるものの、人口減少・高齢化等の要因が他市よりも強く、地価は依然として弱含みにて推移している。なお、取引事例によれば、中心価格帯は土地で1，000万円前後、新築の戸建住宅で2，500万円強と把握される。 |
| 一般的要因 | 大竹市内の人口は減少傾向であり、高齢化率も上昇基調である。取引件数は停滞気味であり、取引価格は二極化が進行しているものと認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2504036 北緯 132度2247858 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
玖波駅(地価相場 57,500円/㎡)大竹駅(地価相場 63,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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