地域要因

消費行動の変化から商業中心が大型店の立地する駅南の国道沿いに移行しており、個人商店等小規模店舗中心の駅北商業地域は衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ和気駅北口の商業地域である。和気駅南の大型店舗等に客足を奪われ、衰退傾向にある。新規出店はほとんど見られず、需要は弱い。今後も同様に衰退傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用にあたっては、地域状況から和気駅周辺のほか、広く周辺地域も含めて代替関係や類似性に留意して取引事例を収集した。各修補正や要因比較は適正に行ったもので、いずれの事例も相応の規範性を有しており、比準価格の説得力は高いと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地価格との価格均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

小学校等が近く比較的利便性良好な既成住宅地域であるが、宅地需要の中心は金剛川以南の本荘地区であり、当地域の需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が主体で、アパート等も若干みられる地域である。賃貸物件は地主によるものが多く、土地取得費まで含めた賃料相場は形成されていない。また、賃貸物件の建築を目的とする土地取得は数が少なく、需要者層も異なるため、収益価格が価格形成に与える影響は小さい。よって、市場実態をより的確に反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡、前年からの変動要因に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。町中心部から離れた農家集落地域であり地縁者以外の土地需要は想定しにくく、需要は乏しい。

地域要因の将来予測

町周辺部にあって農家住宅、一般住宅等が散在する農家集落地域である。地域要因に大きな変動は無いが、集落地域のため今後も人口減少、高齢化が進み、地価は下落傾向を続けるものと予測する。

価格決定の理由

集落地域で、賃貸市場が形成されていないため、求められた価格は比準価格のみである。比準価格を求めるにあたっては、旧和気町内の農家住宅地域の事例を中心に、地域的特性が類似し代替関係の認められる事例を収集し得た。また、各修補正、要因比較も相互に比較検討のうえ行っており、比準価格の説得力は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。