地域要因

JR近江高島駅前の近隣商業地域であるが、店舗集積度は低く繁華性も弱い。JR駅の乗降客数も減少傾向にある。

地域要因の将来予測

JR近江高島駅前の近隣商業地域であるが、店舗等の新規出店もなく土地利用は現状維持で推移すると予測する。繁華性は極めて低く、JR駅利用者数も微減傾向にあることから地価は下落傾向が続くと思料される。

価格決定の理由

比準価格は高島市内の住商混在地及び立地特性が類似する駅前区画整理地内の事例を元に試算したものであり、市場性を反映しており価格説得力は高い。一方、収益価格は対象標準地に低層店舗の一棟貸しを想定して試算したものであるが、テナント需要が弱く規範性の高い賃貸事例が入手できなかったことから価格説得力はやや劣ると判断した。よって比準価格を中心に収益価格は参酌し、代表標準地との価格均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの既成住宅地域で土地利用は安定的である。外部からの転入は少ない閉鎖的な市場構造で地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

古くからの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく現状のまま推移するものと思われる。地域の高齢化や人口流出等から土地需要は弱含みであり、地価は下落基調にある。

価格決定の理由

比準価格の試算にあたっては、高島市内の類似の地域特性を有する住宅地の事例を中心に試算しており、高島市の不動産市場を反映した価格として規範性が高いものと思料する。他方、近隣地域内は自己用不動産の利用が大半を占めており、共同住宅や賃貸用不動産等は見られないことから、賃貸市場が成立していないものと判断し収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価格を標準とし代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 人口の空洞化が進む旧来からの農家住宅地域であり、恒常的に宅地需要は乏しく、今後も地価の下落調整が持続するものとみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 市内の農家集落内の取引事例は得られなかったが、市内の既成住宅地域内の取引事例を採用していることから、得られた比準価格は現下の市場性を反映して実証的である。当該地域は農家住宅の建ち並ぶ農家集落地域内に存し、自己使用目的の取引が中心で、賃貸を想定することは非現実的であることから、収益還元法の採用は断念した。したがって、比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。