滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外(近江高島駅・安曇川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,700円

2017年01月01日に行った滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,700円/㎡としました。

滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県高島市勝野字郭内１７４８番１７外
住居表示 
価格39,700円/㎡
交通施設、距離近江高島、近接
地積675㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、一般住宅等が見られる駅前の近隣商業地域
前面道路の状況南東18.0m県道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格39,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR近江高島駅前の近隣商業地域であるが、店舗集積度は低く繁華性も弱い。JR駅の乗降客数も減少傾向にある。
地域要因の将来予測JR近江高島駅前の近隣商業地域であるが、店舗等の新規出店もなく土地利用は現状維持で推移すると予測する。繁華性は極めて低く、JR駅利用者数も微減傾向にあることから地価は下落傾向が続くと思料される。
市場の特性同一需給圏は高島市内のJR湖西線の各駅前に広がる近隣商業地域と判定した。需要者の属性は当該地域における地元資本の小規模な自営業者が中心と考えられる。JR近江高島駅の乗降客数及び背後地人口は微減傾向にあり、商業地としての繁華性は極めて低く需要は弱い。規範性の高い近隣商業地の取引がほとんどないことから市場での中心となる価格帯の把握は困難であるが、700㎡程度の土地で35，000円／㎡∼45，000円／㎡程度と思料される。
一般的要因旧今津町、旧安曇川町の国道や県道沿いの大規模店舗への顧客流出により、市内の旧商店街は衰退傾向が著しい状況にある。

前田基良氏による調査レポート

不動産鑑定士前田基良
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する画地であるが、角地であるため、出入りの利便性等から、相対的に競争力が強い。
地域要因駅前の近隣商業地域ではあるが、店舗の集積は少なく、商業収益性は低い。高島市全体の人口減少の影響から地価は下落基調である。
地域要因の将来予測低層店舗のほか併用住宅等も見られるJR駅前の商業地であり、特に変化はなく現状のまま安定的に推移するものと思われる。商業収益性は低下しており、需要も弱いことから地価は下落基調であるものと思料する。
市場の特性同一需給圏はJR近江高島駅前を中心とする商業収益に関して代替競争関係が認められる地域であり、その地域的範囲は全県的なものになる傾向にある。近隣地域はJR駅前に存しているものの収益性が低いため、外部からの需要はほとんどなく主たる需要者は地縁を有する個人及び地元の事業者に限定される。地域内に取引事例はなく借地等が多いため中心価格帯の把握は困難であるが、周辺の住宅地の取引事例等から類推して土地単価で13万円／坪程度と思われる。
一般的要因内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度2959236
北緯 136度011463

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

近江高島駅(地価相場 25,200円/㎡)安曇川駅(地価相場 25,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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