地域要因

国道19号沿道かつ駅至近の立地に位置し、その繁華性から比較的良好な需要を維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内において建築、賃貸に対するリスクを甘受する需要者は限定的であり、土地所有者はリスクを最低限にするため事業用定期借地契約により借地を選択する市場の実情を鑑みると収益価格の規範性は大幅に劣る。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、比較可能性が認められる取引事例より求めており規範性は高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られない。駅徒歩圏内に位置する利便性の高い地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏内に位置し、利便性が高いため、需要は堅調に推移している。地価水準は横ばい傾向で推移する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺では居住環境に着目した自己使用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため取引事例を基礎とする比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺には共同住宅も見られるが、駐車場を確保するため敷地規模は大きくなる傾向にある。これに対し、対象標準地は規模が小さく、共同住宅を想定することが困難である。従って、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住環境の良好な住宅地域であり、近年中心市街地の住宅地の需要が高まりを見せている。

地域要因の将来予測

既成の成熟した住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと考えられる。駅徒歩圏内の住宅地は利便性が高く、希少性もあるため、需要は堅調であり、地価水準は今後暫くは堅調に推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の中小店舗、事務所等が営業を続けており、新規出店や入れ替え等は殆ど見られない。地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

新規出店、店舗の入れ替え等は殆どない。当面、現状のまま推移すると予測する。事業者の出店意欲は弱く、需要は弱含みであるが、背後住宅地との価格差が縮小しているため、地価水準は下落幅が縮小する、と予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は自用の店舗等が中心である。廃業、閉店した自用物件を賃貸に供する例は見られるが、当初より賃貸を目的とする専用物件は少ない。新規の出店は少ないが、土地需要の中心は自用の店舗等を目的とするものとなっており、賃貸経営目的の取引は殆どない。よって、賃貸物件の経営を前提とする収益価格の説得力は劣る。従って、現実の取引事例を基礎とし、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。