地域要因

駅には近いが小規模画地は若い需要者層に不人気のため下落率は大きい。

地域要因の将来予測

やきもの通り背後の小規模画地の多い住宅地域で今後とも住環境に変化はなく、観光客の影響は受けないものと予測される。画地規模が小さいため需要がなく地価は引き続き下落傾向を示すものと予測される。

価格決定の理由

公法上の制約下で小規模画地のため経済合理的な賃貸住宅の経営が不可能と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が認められる類似事例より求められており説得力がある。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であるので代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

笠間小、カスミ、笠間駅を結ぶエリアは需要があり、地価下落率は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

笠間小学校が近い既存住宅地域で今後とも住環境に変化がないものと予測される。駅にも近く需要は底堅いため地価下落率は縮小していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で収益価格が価格決定に影響を及ぼしていないと認められるので収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南側近くに市役所笠間支所があるが商業性がうすれ、混在住宅地域化しつつあり、地価下落が続いている。

地域要因の将来予測

低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域で空店舗が目立つ。地価は店舗需要の減退等の影響を受けて下落しており、今後は住宅地の水準に近づくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内には空店舗も目立ち、貸店舗は見受けられない。自用の店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため収益価格の精度は相対的に劣る。収益性を重視する商業地域であるので、市場性を反映した比準価格を標準としながら、収益価格を十分関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接市の大型商業施設への顧客流出、他路線への分散等から依然当該地域の事業環境は厳しさが続いている。

地域要因の将来予測

幹線市道沿いに物販・飲食店舗などが建ち並ぶ路線商業地域で、出店は減速気味だが当面現状で推移するものと思われる。近隣市の大規模商業施設への顧客流出等の影響から、地価は下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

取引事例の中には、地域格差の拡大したものも存するが、要因比較等妥当な範囲内で適正に行われ広域的な分析もなし得ており、現在の市場動向を反映した比準価格は実証的である。一方、地域内は自用の店舗等が中心で事業用賃貸市場の成熟の程度が低いため収益価格の精度は相対的に低い。よって本件では比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

発展過程にある路線商業地域であるが、水戸方面の商業施設との競合から、商業施設の集積は進まず、空地も見られる。地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は広幅員の国道沿いに位置する路線商業地域である。郊外型の低層店舗を中心とした地域である。店舗用建物については自己所有物件が多く、第三者賃貸を前提とした土地取引は少ないことから、低層店舗の賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。