地域要因

中心市街地に比較的近い閑静な住宅地域で、潜在的な需要は根強く人気のエリアであるが、若宮地区は現在、売物件が少ない状況にある。

地域要因の将来予測

県道須賀川二本松線南側背後の中心市街地に比較的近接する住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められない。被災者の移転需要は落ちつきを見せ始めているが、地価は暫くは上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。一方で、比準価格は代替競争関係にある類似性のより高い取引事例を選択適用し、適正に要因比較した結果求められ、不動産市場を反映して現実的で説得力を有する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、二本松市内住宅地の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い旧来からの商店街であるが、周辺に核となる商業施設が乏しく、商業繁華性は低下している。

地域要因の将来予測

旧来からの県道沿いの既成商業地域であるが、郊外型大型店舗等に顧客を奪われ空店舗も散見され、商況は依然低迷している。地価はここ数年、緩やかな下落傾向で推移しているが、長期的な動向は不透明である。

価格決定の理由

市内商業地の取引は少ないが、比準価格は同一県道沿いの事例を中心に試算したもので、現実の需給動向を反映しており、説得力は高い。一方で標準地は間口に対して奥行の長い画地で、レイアウト面や復興需要等に伴う建物建築費上昇により、事業収支の観点から投資額に見合った商業用建物の想定が困難なため、収益価格は試算しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内住宅地の市場が回復傾向にある中、2極化も進行しており、傾斜地で地勢の劣る本地域の競争力は低下している。周辺で直近の土地取引は少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、同一需給圏内において信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、周辺にはアパートも見られるが、復興需要等に伴う建物建築費上昇により、投資額に見合った賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は試算しない。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、自用目的での取引事例に基づく比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とも概ね均衡を得ていると判断した。