地域要因

周辺地域での建売住宅販売に、値下げ、売れ残りが散見される状況になった。地価は小幅ながら下落に転じている。

地域要因の将来予測

逢隈地区の中では利便性等に優れる戸建住宅地域。当分は現状を維持するものと予測する。地価は周辺地域の影響により、緩やかな下落傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の所在する地域は、JR逢隈駅に近い戸建住宅地域である。水田地帯に隣接し、アパート等は見られず、賃貸市場が形成されていないので収益価格は試算しないこととした。自用目的の戸建住宅地域で、取引は市場実態を反映した価格水準を指標とされることが一般的なので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模開発による分譲地であるが、居住環境及び生活利便性は比較的良好であり、住宅需要は概ね堅調であって、地価は若干の上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

小規模開発による住宅地域で、工場地域に隣接するが、生活利便性は比較的良好で、今後も概ね現状を維持して行くものと思われる。震災後の移転需要は既に収束しており、地価は安定方向で推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された小規模住宅で、低層の一般住宅が中心であり、周辺にアパート等の賃貸物件も見受けられるが、不動産投資に見合う合理的な賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で、居住の快適性を優先する住宅地域であるので、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成市街地にあり、建売住宅建設等の、外縁部からの影響も弱くなった。地価は安定傾向に転じた。

地域要因の将来予測

既成市街地にある戸建住宅地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺の類似地域において信頼性の高い取引事例を得ることができた。他方、対象標準地の所在する地域は、既成の市街地でアパート等は見られず、自用の戸建住宅が主であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しないこととした。居住の快適性を求める地域で、市場価格の水準を指標にすることが通常なので、市場動向の分析も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の商業地域で車輌通行量は多いが、人が滞留する店舗等が少なく、繁華性が乏しい。需要は小幅ながら下落状態が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗経営者は収益性に基づき意思決定するが、対象標準地の所在する地域は中小の店舗が多く、顧客が大規模小売店舗に流出している地域で、収益価格は低めに試算された。このような場合、経営者は取引価格の水準を重視して意思決定すると考えられるので、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が劣るものの、市役所等に近接した旧来からの利便性の良い住宅地域で、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部に位置する在来住宅地域で、街路条件は劣るものの、利便性は良好であり、根強い宅地需要を背景に地価は微上昇傾向にあり、当該傾向は暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も散在しているが、遊休土地活用を目的とするアパート経営が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性が求められる地域であって収益性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も確認できる比準価格を鑑定評価額と決定した。