地域要因

市街化調整区域の農家集落地域であり、需要は地縁・血縁等に限定される。建物建設のための一般需要は極めて稀であり、需要は減退傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周囲に農地が広がる市街化調整区域内の農家集落地域において、アパート敷地等の収益目的の取引が行われることが稀であり、賃貸借市場が形成されてないと判断したので収益価格は求めなかった。比準価格は広域の市街化調整区域等の取引事例から求めており、市場での需給動向を反映して実証的である。よって、隣接する東松島市の調整区域内の標準地の動向も検討の上で比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR「高城町」駅から徒歩圏内に存し、住環境は良好であるが、需要は弱含みであり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

JR駅から徒歩圏内に位置する住環境の良好な住宅地域であり、当分の間現状を維持すると予測する。震災による住宅地需要は落ち着いており、地価は横ばい傾向で推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

対象地域にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地域は快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、収益価格は価格決定に影響を及ぼしていないと認められる。従って、収益価格は参考として、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町中心部に近い旧来からの住宅地域で、移転需要もあったがすでに落ち着いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

旧市街地でありアパート等が見られるが件数は少なく、収益目的で取得する例はほとんどなく、自用の住宅の取得を目的とする取引が市場の中心である。従って実証性を有する取引事例を基にした比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りに鑑定評価額を決定した。