地域要因

古くに造成された高台の住宅地域で、利便性に難があり引き合いは弱い。地区内の人口減・高齢化が進み売り物件も多いなど、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の査定では規範性の高い5事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては代表標準地との検討及び地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、景気回復の遅れと人口減・過疎化などから地価は軟調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する新規投資はまず見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、地元精通者の意見をも参考とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

蘭東地区の利便性の良い住宅地域で、土地需要は根強く、地価動向は概ね安定的である。

地域要因の将来予測

蘭東地区の利便性の良い既成住宅地域で特に変動的な地域要因は見受けられないが、市民の選好性は高く、土地需要は堅調で、地価動向は安定的に推移して行くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域における不動産取引は、自己利用目的が多いところから市場性を反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパートなどへの貸室需要は、さほど強くなく、賃貸市場は充分に熟成していない。よって収益価格は参考程度に止めることとし、比準価格を採用することが相当と判断、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。