地域要因

高齢化や利便施設撤退、有珠山噴火の不安等により地域は衰退傾向。地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性の良否を主要な選択指標とする戸建住宅地域でアパートはほとんど見られない。賃貸市場は形成されておらず収益価格は求められなかった。地縁を背景とした自用目的の取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の主要指標となっている。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、住民の高齢化と地域の衰退の影響から需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

有珠地区内に位置し、地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、高齢化と人口減少による需要の減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する投資はまず見られない場所柄である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、地元精通者の意見及び売物件の調査結果も参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないものの、人口減等を反映して不動産の取引需給関係は引き続き弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、ここ当分は現状維持で推移するものと予測するが、人口減に伴う需要の減退等を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地で自用目的の取引が主であるため、収益物件に対する新規投資は見られない地域特性である。収益性に着目した収益価格は求められなかったが、市場性を反映した規範性のある比準価格を採用し、地元精通者の意見、売物件の水準等を踏まえた上で鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路付けが比較的良好な町中心部の住宅地域。町内においても価格帯は高位に位置する。町内の宅地需要は弱く、当該地域も同様に引き合いは少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の査定では規範性の高い4事例を採用し、適正に比較等を行っており市場の実態が反映されている。収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと判断し適用しなかった。本件においては地元不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。