滋賀県大津市坂本７丁目字九条２５２７番２８(比叡山坂本駅・坂本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,200円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市坂本７丁目字九条２５２７番２８(滋賀県大津市坂本７−８−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,200円/㎡としました。

滋賀県大津市坂本７丁目字九条２５２７番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市坂本７丁目字九条２５２７番２８
住居表示坂本７−８−２６
価格79,200円/㎡
交通施設、距離比叡山坂本、700m
地積148㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域
前面道路の状況東6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田基良氏による調査レポート

不動産鑑定士前田基良
価格79,200円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない。形状・規模が標準的な東向きの画地で、居住の快適性はやや優るが、競争力の程度は普通。
地域要因周辺では新規の分譲地の開発が見られ堅調に推移しているが、近隣地域は古くに開発された住宅地であるため、相対的な需要は弱いと思料する。
地域要因の将来予測熟成した戸建住宅地域であり土地利用は安定している。JR駅徒歩圏に存しており生活利便性は良いものの、造成後相当期間を経ており今後は弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線沿線における類似の品等を有する戸建住宅地域が存する範囲である。主たる需要者は大津市内及び京都方面へ通勤する若年層の一次取得者が想定される。JR比叡山坂本駅勢圏は新規の分譲地開発が活発であるが、需給バランスの不均衡な地域も散見される。想定される中心価格帯は土地単価で26万円／坪程度、総額では1，100万円程度、新築戸建は3，000万円強、中古住宅では1，800万円程度と推定される。
一般的要因内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格79,200円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する東向きの一方路画地で、個別格差率に特段の変動はない。日照、通風等居住快適性に優れ、市場競争力の程度はやや強い。
地域要因JR比叡山坂本駅勢圏では駅徒歩圏内を中心に新規分譲地が継続的に供給されているため、既存の住宅地域に係る選好性はやや弱く、地価は微減傾向。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域として、今後も現在の住環境を維持していくと思料される。JR比叡山坂本駅勢圏では、一次取得者を中心に一定の需要が存するが、新規分譲地の供給も多く、本地域の地価動向は微減傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR比叡山坂本駅、唐崎駅勢圏における住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の一次取得者が中心であるが、一部他市町や京都府からの流入も見られる。本地域周辺の土地需要は、新興住宅地域に対する一次取得者の需要が堅調である一方で、既存の住宅地域に対する需要は弱含みであり、地価動向は微減傾向が続いている。土地は150㎡で1，000∼1，300万円、新築戸建で2，500∼2，800万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。大津市内の総人口は横ばい、世帯数は増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0748861
北緯 135度8766899

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県大津市雄琴千野字内畑１１８６番滋賀県大津市坂本３丁目字南馬場１５２２番滋賀県大津市下阪本３丁目字城畔２０６３番１外滋賀県大津市坂本３丁目字石占井１４１９番１滋賀県大津市坂本３丁目字明良１２０７番３熊本県菊池郡大津町大津字西畦原１９２４番１外滋賀県大津市尾花川３７番滋賀県大津市坂本２丁目字廊ノ坊１３９番滋賀県大津市下阪本５丁目字横田２６７８番１９滋賀県大津市下阪本１丁目字南川原１０４３番１外

参考：近隣駅の地価相場

比叡山坂本駅(地価相場 79,200円/㎡)坂本駅(地価相場 82,100円/㎡)松ノ馬場駅(地価相場 89,350円/㎡)穴太駅(地価相場 85,000円/㎡)おごと温泉駅(地価相場 61,500円/㎡)唐崎駅(地価相場 85,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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