青森県平川市新館野木和４番３４(平賀駅・柏農高校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,100円

2017年01月01日に行った青森県平川市新館野木和４番３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。

青森県平川市新館野木和４番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県平川市新館野木和４番３４
住居表示 
価格13,100円/㎡
交通施設、距離平賀、850m
地積264㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

最上伸子氏による調査レポート

不動産鑑定士最上伸子
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平賀地区中心部周辺の小規模分譲地が増えたことにより、相対的な市場競争力の低下が認められるが、地価は底値感から横ばい圏内に入っている。
地域要因の将来予測生活利便性のよい住宅地域で、今後も現状を維持するとみられる。平賀地区中心部における小規模分譲地への有効需要の分散化等の影響は認められるが、地価は底値感から横ばい圏内で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、平賀地区中心部周辺の住宅地域。需要者は、市内居住者のほか、弘前市との比較による地価割安感等から圏外からの転入者も認められる。当圏域内において開発業者による小規模分譲地については高値取引も見られるが、当地域は熟成が進んできていることから取引自体が少なくなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が300㎡程度で300∼500万円程度、新築の戸建物件は1，800万円程度が取引の中心となっているものとみられる。
一般的要因人口は減少、高齢化率も上昇傾向にあるが、高齢化変動率は県平均よりも低く、世帯数も増加傾向を維持しているが、地価は全般的に下落傾向である。

千葉篤志氏による調査レポート

不動産鑑定士千葉篤志
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性の良い住宅地域で、周辺でミニ開発された分譲地の売れ行きは良く、需要の底堅い地域であると認められる。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。生活の便が良く底堅い需要があり、底値感も鮮明になっていることから、地価は当面横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は平川市の住宅地域だが、平賀地区において代替性が強い。需要者は、地縁や学区、通勤圏のある1次取得者が大半であるが、弘前市第五城東地区へのアクセスが良いエリアでは、相対的な安値感から同一需給圏外からの転入者も見られる。この圏域ではミニ開発分譲地の売れ行きが好調であり、当該物件が市場を牽引している。土地は＊＊200㎡∼400㎡で300万円∼600万円程度、新築戸建物件は2，000万円程度が需要価格帯である。
一般的要因当市の人口は微減、世帯数は微増。県内景気は持ち直しており、住宅投資も回復しているが、平賀地区と尾上・碇ヶ関地区で格差が広がっている。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度5843108
北緯 140度5703585

参考：該当物件周辺マップ

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青森県南津軽郡平賀町大字平田森字下宮本５１番１青森県南津軽郡平賀町大字本町字村元１１２番１ほか１筆青森県南津軽郡平賀町大字柏木町字柳田１２３番青森県南津軽郡平賀町大字本町字北柳田１２番１ほか１筆青森県南津軽郡平賀町大字小和森字上平田２６１番５外青森県南津軽郡平賀町大字新館字野木和４番３４青森県南津軽郡平賀町大字大光寺字三村井１３番２１青森県南津軽郡平賀町大字柏木町字藤山２５番９外青森県平川市沖館長田１０７番１外青森県平川市大光寺一滝本６７番２外青森県平川市柏木町藤山２５番９外青森県平川市高木原富６５番１青森県平川市柏木町柳田１２３番青森県平川市小和森上平田２６１番５外青森県平川市本町北柳田８番３８

参考：近隣駅の地価相場

平賀駅(地価相場 12,400円/㎡)柏農高校前駅(地価相場 12,700円/㎡)館田駅(地価相場 12,400円/㎡)津軽尾上駅(地価相場 13,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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